房屋是一种与国计民生紧密相连的商品，兼具使用与投资两种属性。实现居者有其屋，不仅是普通民众的理想也是执政者的重要执政目标。自1998年我国实行房屋商品化改革后，房地产交易市场也随之出现，房地产业开始起步。随着市场中供求的增长，在这十几年间房地产业呈现迅猛的发展势头，并逐渐成长为带动我国经济增长的支柱产业。但在这种快速增长的背后，由于供不应求、非理性投资等原因造成的不断攀高的房地产价格，部分城市的房地产价格也产生了泡沫。这种现象的出现危及我国经济的健康发展与社会的稳定和谐，因此政府出台一系列政策进行调控，以期房价能够在合理范围内波动。从理论上说，货币政策作为一种重要的宏观经济政策，通过调节货币供应量及基准利率可以直接影响房地产的名义价格，同时改变资金的使用成本，间接影响房地产行业的供给与需求并最终影响房地产价格。现有的大部分研究文献也已经证明了货币政策对房地产价格的影响确实存在。

然而我国幅员辽阔，各地之间不仅在空间上存在着距离，在经济发展水平、环境资源优势、城乡结构和投资主体的动机等方面也存在很大的差异，因此直观上也能认识到统一的货币政策在一国范围内实施对不同地区房地产价格的影响不可能相同。那么，“一刀切”的货币政策是否对不同区域的房地产价格产生不一样的影响？不同货币政策工具对不同区域房价的影响在反应时间和幅度上有何不同？如果货币政策对房价作用的区域性差异性确实存在，应该如何提高货币政策调控对陕西地区房价的影响效力？基于对上述问题答案的迫切需要，本文选取陕西和上海地区房价作为研究对象，使用理论分析及实证方法对这些问题作出尝试性回答。

一 货币政策对房价影响机制的理论分析

货币政策作用于房价的机制主要是指各种类型的货币政策工具通过利率或者信贷渠道的传导机制影响到房地产市场各参与主体的供求变化，最终改变房地产价格的一系列复杂过程，如图1所示。

图1 货币政策对房价作用的传导机制

如图1所示，货币政策通过中介目标继续传导的过程中，由于价格型工具和数量型工具的特点不同，因此其在各传导渠道中的作用机制也有较大的区别。本文拟就利率和信贷两种渠道对货币政策作用于房价的传导机理作出说明。

（一）利率传导机制

货币政策的利率传导机制描述了货币政策通过利率变动最终影响到实体经济变量的整个过程。利率被改变这一行为，从传统的供求理论角度上看，房地产市场的供求水平也会被打破，继而通过供求的再调整重新达到新的平衡，形成新的均衡房价。因此，分析利率变动对房地产价格的影响就要从房地产市场供给和需求两方面受利率冲击的机理入手，才能全面地反映这种传导效果是如何产生的。一般认为，房地产企业可以代表房地产市场中的供给方，而考虑到房地产本身同时具有投资和使用两种属性，那么房地产市场的需求方应包括投资者和消费者。下面分别讨论利率是如何对三者行为产生影响的。

首先，分析利率变动对房地产企业的影响。房地产行业作为一类资金密集型产业，在其产品的生产周期中需要资金源源不断的投入，而大部分房地产企业自身很难提供一个开发项目所需的全部资金，这样房地产企业就必须从各种渠道筹集资金来维持企业生产，因此融资成本就是房地产企业做投资决策时要考虑的重要因素。无论从什么渠道获取的资金，资金成本对利率的敏感程度都是较高的。当利率升高时，房地产企业的融资成本也会随之升高，这部分成本提升，有两种渠道可以转化：一种是提高产品的价格，另一种是房地产企业降低自身的利润。而第一种情况因为行业本身的同质化，开发商一旦独自抬高房价，有可能面临产品滞销、资金链断裂的风险。第二种选择往往是不得已的，而这种情况将打击房地产企业的生产积极性，降低后期的投资水平，减少房屋的供给量。另外，一些小型开发商因为利率的提高，部分浮动利息的上升可能会影响到当期现金流的充足，而造成降价出售的现象。总体上看，利率的提高会增加房地产企业的成本支出，部分利润受到压缩，房地产投资规模就会相应减小，房屋供给水平下降。在需求不变的情况下，房屋价格就会相应上涨。

其次，分析利率变动对购房者的影响。房屋是一种高价值的商品，