所谓小产权房，就是指建造在农村集体土地上的“商品房”。按照城乡地域关系，人们居住和使用的房屋可以划分为城市房屋和农村房屋两类。小产权房就属于农村房屋，包括两种情况：一是村集体在公共土地上建造的集体房，二是农户个体或多户联合在其宅基地上建造的农民房。按照我国法律和政策，农村房屋只能供该集体及其成员使用，不得变卖给其他任何单位或个人。因而，城镇居民从农民或村集体那里购买房屋的行为是不合法的，购买到的房屋也不受法律保护，不能办理房产登记和过户手续，自然就领不到房产证。这类房屋，通常只有当地乡镇政府或村委会开具的买卖证明，因而被称为乡产权房、村产权房或小产权房（相应的，有正规产权的商品房称为大产权房）。事实上，小产权房并没有真正的产权。

一 小产权房发展现状与趋势

小产权房最早出现在1990年代初，至今已经存在二十多个年头了。其产生的背景大概有三个方面：一是城市住房制度改革已经启动，住房供给开始向市场化方向推进；二是城市土地制度改革步伐加快，逐步放开了国有土地，允许有偿使用；三是各个城市先后开展大规模的旧城改造，市区内的企业和单位陆续搬迁到郊区。于是，在1990年代，城市房地产市场得以启动。伴随着房地产市场的发展，小产权房也渐渐孕育和成长起来了。

小产权房主要有三个源头。

一是珠江三角洲地区的统建房。从1980年代初开始，借助毗邻港澳的有利条件，珠江三角洲地区最先吸引境外资金大规模进入，并由此拉开了改革开放后我国农村工业化和城镇化的大幕。由于工厂企业和外来人口大规模聚集，遂产生了对房屋的巨大需求。于是，一些村镇就在集体土地上建造厂房或住房，以供出租或出售。同时，许多农民个体或多户联合，也在自己的宅基地上扩建或加盖房屋，用于出租或出售。

二是各大城市的集资房。从1990年代初开始，为了缓解住房压力，国家鼓励有条件的单位集资或合作建房，并允许社会资金参与其中。这样，一些开发商就与村集体合作，一方出钱，另一方出地，兴建了大量的集资房。

三是江苏、浙江等经济发达地区的农民房。从1990年代中后期开始，这些地区的许多农民家庭勤劳致富之后，就在自己的宅基地上扩建住房，或买地甚至违法占地建造个人住宅（包括一部分城镇居民到农村建造的私宅）。这类房屋，大部分自住，但也有一部分是供出租或出售的。

另外，在北京、上海、广州等大城市，一些歌星、艺术家等暴富之后不再满足于城区内杂乱拥挤的居住环境，陆续到郊区一些环境优美的地方买地建造私人别墅，或直接购买闲置的农家院，以供闲居。

总之，小产权房在1990年代初就开始出现。但是，相比于今天，整个1990年代小产权房的数量并不多。原因主要有两点：一是当时绝大多数人的收入水平普遍偏低，工薪阶层主要还是依靠单位来分房；二是当时普通商品房的价格不是很高，小产权房并没有多大的价格优势。然而，进入新世纪之后，形势就发生了很大变化。2000年，全国各地停止了福利性分房，城镇居民不得不到市场上去买房。于是，一个时期以来一直处于萧条状态的房地产市场骤然升温，房价也一路看涨。这时，小产权房就有了市场。尤其是在2003年以后，由于商品房价格快速提升，大大超出了工薪阶层的承受能力，小产权房遂成为一部分人购房时的选择。由于小产权房的价格也在水涨船高，大城市郊区的一些村组、街道和社区，纷纷圈地搞房地产开发。于是，小产权房就蔓延开来。特别是在2007年，由于房价大幅度攀升，房地产过热，小产权房迅猛扩张。如济南，在2007年7月实施强拆风暴之前，市内5区和高新区共有145个村（居）违法实施旧村（居）改造，已建成小产权房住宅面积约700万平方米，还有约300万平方米的小产权房开工在建；在郑州，2007年惠济区已建成和在建的住宅小区中有95%都是小产权房；在珠江三角洲，小产权房在城中村和城郊地带更是以规模化的方式在拓展和蔓延^［1］。

目前，全国到底有多少小产权房，还没有一个准确的数字。据国土资源部的粗略统计，截止到2007年上半年，全国约有66亿平方米的小产权房，大致占城镇住宅总量（约186亿平方米）的1/3。可以说，在全国各个城市周边，都有数量不等的小产权房存在，所占比例普遍在20%～40%。据报道，郑州、广州等城市小产