一 房地产中介服务业的内涵和范围

（一）相关概念

在本研究报告中，主要涉及几个基本概念：房地产中介、房地产中介服务、房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等。房地产中介是指在房地产市场中，为房地产投资、开发、销售和租赁等活动提供咨询、媒介、评估和代理服务，以促进房地产投资和交易形成的经济活动。房地产中介服务的范围较广，房地产咨询、房地产评估、房地产经纪是目前三种比较重要的形式，此外还包括房地产投融资服务、房地产经营管理服务等形式。房地产咨询是指为委托者提供房地产信息、专项研究、市场调查、项目策划和可行性研究等服务，并收取一定费用的中介活动。房地产价格评估是指房地产专业估价人员遵循一定的估价原则，按照适宜的估价方法和估价程序，对房地产在估价时点的合理价格进行测算和判定的中介活动。房地产经纪是为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供居间、代理或媒介服务，并相应提取一定佣金的中介活动。

（二）房地产中介的范围

房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是土地使用权出让阶段的市场，二级市场是房地产开发商对房地产进行开发和经营的市场，三级市场是房产在投入使用后进行物业交易、抵押和租赁等二次交易的市场。房地产市场在房地产不同的开发阶段都有自己特定服务范围，涵盖了顾问、代理、经纪、估价以及物业管理等服务内容。房地产中介服务业的具体业务范围如下。

（1）在一级市场，即在土地供应阶段，房地产中介为地方政府或土地运营机构提供政策建议、土地规划建议、经济评价、土地出让策略等顾问服务。

（2）在二级市场，即在物业开发阶段，房地产中介为房地产开发商提供市场进入战略、土地竞投策略、物业项目开发策略等顾问服务。

（3）在三级市场，即在物业交易阶段，房地产中介为开发商提供营销策划、代理销售等专业服务，或者为机构或个人提供房屋租赁服务、二手房交易经纪服务。

二 房地产中介服务业在国民经济中的作用

房地产中介是房地产开发或交易价值链中不可或缺的角色，对于促进房地产市场发展和降低房地产交易成本等都发挥着日益重要的作用。

（一）房地产中介服务业有利于促进专业化分工，降低市场风险

房地产中介服务业的出现促进了房地产市场的分工深化。由于房地产开发和交易链条较长，房地产设计、规划、建筑和销售等环节的专业性都较强，混合职能的房地产企业很难在每一个环节都做得很出色，而房地产中介服务业的出现则有利于提高这些领域的专业化程度，从而提高房地产市场的资源配置效率。房地产项目投资巨大，开发商需要承担巨大的市场风险，房地产中介服务业通过信息优势和专业优势，可以帮助开发商开发出符合市场需求的房地产产品，促进市场的供需结构平衡，提高社会资源配置效率。

（二）房地产中介服务业有利于改善信息不完全的状况，提高市场效率

房地产中介服务业特别是房地产经纪企业可以有效改变信息不完全的状况。房地产市场存在着严重的信息不完全的情形，特别是在房地产产品的供需双方缺乏有效的连通渠道，致使交易不能有效完成，同时，由于房地产产品结构和环境的复杂性，买卖双方所拥有的信息也不对称，卖方要比买房拥有更多的信息，导致交易不公平。因此，基于房地产市场上各种不确定性带来的风险，房地产开发商和存量房销售者需要充分地获取市场信息，而消费者面对严重的信息不对称局面，也需要通过中介获得较多的信息，从而比较公平和有效地完成房地产交易。房地产中介服务业是房地产市场发展的助推器和催化剂，其发展水平是衡量整个房地产市场的晴雨表。

（三）房地产中介服务业有利于促进经济增长，扩大社会就业

房地产业是国民经济的重要产业之一，房地产创造的增加值增长迅速，而房地产中介服业是价值增值的重要环节，房地产中介服务业的发展势必会在较大程度上推动经济增长。同时，房地产中介服务业由于包含房地产咨询、房地产评估、房地产经纪、房地产投融资服务和房地产经营管理服务等多种业态，属于新型朝阳服务业，是人才密集型产业，在人员扩张方面受其他生产要素的制约较少，在吸纳就业方面具有先天的优势以及巨大的潜力，房地产中介服务业的发