在经过了长达十几年的地价房价持续上涨之后，中国房地产出现了上涨无力、下跌无量的疲软态势。1998年，国务院出台党政机关、事业单位、国有企业住房货币化改革政策，拉开了中国此轮房地产价格持续上涨的序幕。地价房价超长周期的上涨及地产商一再炒作的刚性需求宣传，给全体国民尤其是广大普通民众造成了房地产只会涨不会跌的错觉。但是，错觉不会改变运行规律。正当全体国民为这种错觉陶醉之时，经济运行规律及房地产自身内在运行规律的作用已经在悄悄显现。基本可以判断，受经济运行规律及房地产自身内在规律作用与中央政府为防范金融风险不断加大房地产调控力度作用叠加的影响，中国房地产调整的下行周期已经开始。房市涨跌对称性原理及中国房地产十分严重的过剩现状，决定了中国此轮房地产调整的下行周期可能会长达10～15年。

中国房地产调整进入下行周期后，房地产泡沫破裂成为必然。中国房地产泡沫破裂会产生负面效应，在一段时间内会拖累中国的金融与财政，但是，从中长期发展趋势及对资源配置效率影响看，中国房地产泡沫破裂所产生的经济社会效应将是正面的。这种正面效应，不仅体现在对产业升级及消费的拉动等方面，还体现在为土地产权制度等改革的深化创造条件方面，有利于推动中国土地资源及其他资源配置效率的大幅提高。

一 房地产调整的三个阶段划分及泡沫破裂

市场经济的发展及广义资本市场的不断发育，使得经济运行规律的作用常态化，中国房地产调整的本质是经济运行规律发挥作用，中国房地产调整的直接诱因是城乡房地产的过剩与闲置。从房市涨跌对称性原理及城市乡村过剩住宅的消化时间分析，中国此轮房地产调整大致可以分为三个阶段，房地产泡沫破裂极有可能出现在第二阶段。

1.房地产调整的机理及原因

中国在没有进行土地产权制度改革的条件下，推进并加快了房地产市场化进程。房地产发展中出现的绝大多数问题，不在于房地产的市场化进程，而在于房地产的土地制度缺陷。政府垄断所有土地，依赖行政力量及房地产商的贪婪推高市场化进程中的地价房价，但却无法改变房地产自身的运行规律。房市涨跌的对称性，是房地产自身运行无法改变的规律。就房市涨跌对称性原理及表现看，房地产价格上涨幅度与下跌幅度几乎是相等的，上涨的幅度越大，一旦下行，下跌的幅度也越大。除了涨跌幅度的对称，房市涨跌的对称性原理还有一个重要表现，就是调整的下行周期要长于上涨周期。已经开始的中国房地产调整，就是房市涨跌对称性原理的反映。

中国房地产进入调整的下行周期，除了受房市涨跌对称性原理影响外，还受到中国城市乡村住宅量严重过剩的影响。到2010年底，中国6.5亿城市居民中，家庭首套住房自有率为89.8%，远超美国69%、英国71%及日本70%的水平；中国6.9亿农村居民有近3亿套农村住宅，农村住宅闲置率近40%，农村住宅占用的土地约为城市住宅的7倍，农村住宅不仅闲置率高，而且土地占用率高。除此以外，中国住宅的居住功能弱化及投资功能日渐强化，使越来越多的城市居民购买第二套、第三套乃至更多套房子，同样，有一定经济实力的农村家庭也在城市购买住宅。虽然中国城市居民拥有两套、三套乃至多套住宅的数据没有相对准确的统计，但占比及住宅套数十分高、十分多。从城乡一体化看，中国已经成为全世界住宅闲置率最高的国家之一。住宅过剩必然导致房地产价格下跌。

2.房地产调整的三个阶段划分

受经济运行规律及房地产自身内在运行规律作用与中央政府为防范金融风险而不断加大房地产调控力度作用叠加的影响，中国房地产调整的下行周期在2011年已经开始。这一轮中国房地产调整，大致可以分为三个阶段，估计要持续10～15年。

（1）房地产调整的第一阶段（2011～2013年），是中国房地产调整的开始阶段。在这一阶段，房地产下行的特征不是太强，投资者、地产商大多观望等待甚至寄希望于调控政策松动，购买房屋从事投资的冲动弱化，地产商降价的决心也不大，房价会处于胶着状态。整体而言，在房地产调整的第一阶段，无论一线、二线城市，还是三线、四线城市，房价都不会出现大幅下降，即使出现一定幅度下跌，仍然不会改变房价过高的现状。与房价不会大幅下跌相伴随的是房屋成交量急剧萎缩，库存量上升。库存房的