一 深圳小产权房市场现状与问题

（一）深圳小产权房发展现状

1.数量估算。据一些机构、专家的抽样调查显示，深圳小产权房的数量非常庞大，如深圳市国土资源和房产管理局于2007年4月完成的一项全市住宅状况调查统计显示，深圳市共有户籍原村民35.8万人，占全市常住人口的4.3%，拥有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋，总建筑面积约1.2亿平方米，占全市住房建筑总面积（2.45亿平方米）的49%。^[1]深圳市众厦地产顾问有限公司在2009年上半年完成的小产权房专题研究报告中也指出，目前深圳住宅总面积约为2.6亿平方米，其中小产权房面积高达1.6亿平方米，比例已经超过60%，体量非常庞大。^[2]根据深圳市建筑物普查和住房调查数据，（2010年前后）深圳市共有住房4.04亿平方米。其中，产权住房约1.12亿平方米，仅占总量的28%；城中村私房1.7亿平方米，占总量的42%；其他住房（含机关事业单位自有房、企业自有房等）1.22亿平方米，占总量的30%，^[3]城中村私房、机关事业单位自有房、企业自有房等属于“小产权”性质的住房的比率累计高达72%。深圳市查违办于2011年1月发布的数据也显示，全市各种以小产权房名义出现的违法建筑，数量超过40万栋，而深圳房屋总数也不过60万栋，小产权房数量占到了66%以上。一份民间调查则显示，深圳每年新增住宅400万平方米，而新增小产权房则为商品房的60%左右。^[4]据此估算，深圳这块土地上有五分之三的家庭居住于所谓的“小产权房”。

2.区域分布。深圳小产权房分布范围比较广，几乎每个街道办辖区都有小产权房建成和销售，部分小产权房项目开发屡禁不止，有愈演愈烈之势。总体上看，深圳小产权房在福田、盐田、罗湖、南山等关内区域分布比例相对较小，绝大部分小产权房分布在宝安、龙岗等关外区域，数量分布呈现离市区越远比例越高的现象。其中，宝安沙井镇为深圳小产权房数量之最，在售或在建的统建小产权楼盘在50个以上，住房多达5万套以上。关外布吉深惠路附近、南岭村片区、吉厦村片区、龙华中心区、富士康片区等，目前均存在大量的在建和在售小产权房，部分项目规模甚至高达几千套。这些片区所有的小产权房加起来，总量可能超过4万套，体量非常庞大。^[5]

3.开发模式。中央电视台《经济半小时》栏目组调查后评述，“在深圳，建设在国有土地上的小产权房在疯狂地生长，以往村组织转变成的股份公司，纷纷在自己掌控的国有土地上建起了小产权房”，“一些单位也打着解决职工住房的口号，大量建设小产权房”，部分“小产权房不仅和商品房一样拥有电梯和小区，同时也有配套的物业管理”。^[6]从笔者调研的实际情况看，深圳大多数小产权房都是以旧村改造、城中村改造等名义，由原住民自发组织起来或当地村（居）组织以集体之名擅自组建队伍，在城市化土地征转中村（居）自留土地上违规开发建设并对外销售；也有不少小产权房是由当地村（居）与开发商合作或开发商协议租用村（居）自留土地后开发建设并对外销售，并由卖房者向购房者发放村（居）自制的“房产证”或“集资建房协议书”。其中，距市中心较近地区由于土地资源稀缺，小产权房楼盘一般规模较小，基本由村（居）民个人或村（居）民联合投资方开发建设，建筑质量参差不齐；距市中心较远地区，小产权房楼盘规模普遍较大，多由村（居）委牵头联合开发公司建设，部分楼盘建筑质量和小区规划均可以媲美大型商品房住宅区。^[7]深圳小产权房占用土地属性主要有三种，即村（居）民宅基地、村（居）民工商用地及村（居）集体道路市政等公共用地，其中占用工厂用地开发建设小产权房的现象非常普遍。随着一些工厂的搬迁，不少当地村（居）委会以合作建房的方式，开发建设起小产权房。深圳小产权房户型结构多样，一般是多层、高层普通住宅，也有少量错层、跃层的多居室高档住宅和别墅，既有与城市“蓝领”收入水平相适应的“迷你型”小公寓，也有能满足中、低收入“白领”阶层需求的小两房。^[8]

4.交易方式。深圳小产权房一般是开发建设单位自行组织队伍进行销售，也有委托中介公司进行销售的，一般不刊发媒体广告，更多的是通过手机短信、口口相传、熟人推荐或街头小传单形式招揽客户。为规避媒体曝光，到深圳宝安区西乡街道某社区小产权楼盘