一 中国房地产业发展现状

（一）总体状况

长期以来，我国经济区域发展极不平衡，房地产业尤其如此。从投资增速来看，2006～2011年，东部地区的房地产投资增长率迅速提高，由2006年的16.82%提高到2011年的26.73%，西部地区的房地产投资增长率增速提升更快，由2006年的25.99%上升到2011年的31.70%，中部地区和东北地区房地产的投资增长率基本稳定，均维持在30%左右，而且中部地区和东北地区的房地产投资增长率一直高于东部地区和西部地区。从投资量来看，东部地区的房地产投资总额要远远高于中部地区、西部地区和东北地区，东部地区房地产投资额占到全国房地产投资额的55%以上，而中部地区、西部地区和东北地区仅分别占20%、15%和10%左右（见表1）。另外，从住宅投资来看，2009年及以前，中部地区的住宅投资增长幅度要高于东部地区和东北地区，这说明住宅投资有向中西部地区转移的趋势，但是2010年和2011年东部地区和东北地区的住宅投资率要高于中西部地区，就省区而言，北京、广西和海南的住宅投资增长率均高达60%以上，如表2所示。

表1 2006～2011年房地产投资区域比较

表2 2006～2011年住宅投资区域比较

（二）房地产业供给及影响因素的情况

1.土地购置增速较快、土地开发增速下降

2006～2011年，全国土地购置面积总体上呈增长趋势，2011年达到4.4亿平方米左右。但是，土地开发速度逐年降低，房地产开发企业完成开发土地面积由2006年的2.71亿平方米降低到2010年的2.13亿平方米，总下降幅度为21.66%，年均下降幅度为5.92%（见表3）。

表3 2006～2011年全国土地购置、开发情况

2.新开工面积增长较快、竣工面积增长缓慢

2006～2011年，我国房屋新开工面积增长较快，特别是2010年，商品房新开工面积为16.36亿平方米，相对于2009年的11.64亿平方米增长了40.56%。但是每年竣工面积相对增长较慢，2006年商品房竣工面积为5.58亿平方米，到了2011年竣工面积也才9.26亿平方米，除了2011年，每年增幅均低于10%。房地产市场竣工面积增长较慢，从而使得房地产市场供给偏紧，这成为“十一五”时期刺激房价上涨的一个重要原因（见表4）。

表4 2006～2011年全国商品房新开工、竣工面积

3.各区域发展不平衡比较

2006～2011年，新开工面积增速、竣工面积增速均出现了较大波动。总体而言，东、中、西部和东北地区的土地购置面积和开发面积呈雁行状态，东部地区的土地购置面积和开发面积最大，东北地区的土地购置面积和开发面积最小。整个房地产市场主要还是在向东部沿海城市和国内一线城市倾斜（见表5）。

东部地区各年商品房的新开工面积和竣工面积均占到全国商品房新开工面积和竣工面积的50%左右。但是从开工面积增速和竣工面积增速来看，东部地区是最慢的，而中部地区、西部地区和东北地区较快。这说明，东部地区的房地产市场的发展即将步入稳步发展期，而其他地区的房地产市场正处于快速发展时期（见表6）。

（三）房地产业需求及影响因素

1.总体状况

2006～2011年，房地产市场总体需求旺盛。商品房年销售额由2006年的20825.96亿元快速上升到2011年的58588.86亿元。住宅年销售额由2006年的17287.81亿元上升到2011年的48198.32亿元，总增幅为78.80%，年均增幅为22.76%。其中，商品房销售面积由2006年的6.19亿平方米上升到2011年的10.94亿平方米，总增幅为76.81%，年均增幅为12.07%（见表7）。

表5 2006～2011年土地购置、开发情况区域比较

表6 2006～2011年商品房新开工、竣工情况区域比较

表7 2006～2011年商品房销售面积及增长情况

影响房地产业需求的因素主要包括人口规模、居民收入和城市化水平等因素。“十一五”期间我国城市化率每年以增加0.9个百分点的速度推进，随着我国的城市化水平不断提高，越来越多的青年劳动力转移到城市。2006～2010年城市居民中20～45岁的人口占了较大比重，因此房地产市场的需求较为旺盛。同时，我国居民的经济增速较快、居民收入显著提高。国内生产总值由2006年的216314.43亿元增长到2011年的472881.56亿元，总增幅为118.61%，年均增幅为16.93%；城市居民人均可支配收入则由2006年的11759.5元增长到2011年的21809.78元，总增幅为85.47%，年均增幅为13.15%，居民对商品住房的支付能力明显增强。

2.区域比较

房地产市场需求存在明显的区域差异。从销售面积和销售额的总量来看，东部地区的商品房销售面积占到全国销售面积的48%左右，中部地