一 东部地区房地产业发展现状

东部地区是我国改革开放的前沿与窗口，同时也是我国房地产业发展最早的区域。作为我国经济发展水平最高、人口密度最大、外来人口最多的区域，东部地区房地产业发展具有以下特点：一是房价水平全国最高，2012年均价达到7217元；二是市场规模迅速扩大，2012年商品房销售额达到38412.8亿元，占全国的59.6%；三是开发投资快速增长，2012年房地产开发投资额40541.4亿元，占全国的56.5%；四是新开工面积波动较大，2012年新开工面积83232.1万平方米，占全国的47%，同比下降12%；五是土地市场冷热交替，2011年土地购置面积15868.7万平方米，比上年下降24.8%。^[1]

（一）房价水平全国最高，涨速很快波动性大

东部地区作为我国收入最高、人口最密集的区域，房价水平也是在各区域中最高的。2004～2012年，每年住房均价都要比全国平均水平高出一截。2012年，东部地区平均房价为7217元，而同期全国平均房价仅为5791元。在东部各省区中，又以北京房价最高，上海次之，浙江第三。2012年它们的住房均价分别为17022元、14061元及10642元。除以上省市外，均价在8000元以上的还有福建（8646元）、天津（8217元）、广东（8112元）。2012年东部地区属河北省房价最低，均价为4478元；其次是山东，均价为4763元；再次是辽宁，均价为4942元。房价的高低次序大体上与各省市经济发展水平名次相符。其中比较特殊的是福建与海南。福建作为中国著名的侨乡，海外华人及其家属的购房需求较为旺盛，推高了当地房价。海南作为未来的国际旅游岛，也吸引了较多的异地投资者。

房价上涨很快，但并非直线上涨，而是呈波动性上涨态势。总体来说，由于人多地少、经济增速快、人口流入量大，东部地区房价呈长期上涨趋势。房价的波动性主要来源于三个方面：一是宏观调控政策的冲击，如2008年底扩张性的调控政策使2009年房价出现暴涨，2010年、2011年的严厉调控政策暂时抑制了房价快速上涨的趋势等；二是宏观经济形势的冲击，如2008年全球金融危机使房价掉头下行；三是开发企业和购房者对房价的非理性预期，造成住房供求松紧形势的周期性变化。以上各种作用力的共同叠加造成了当前东部地区房价的波动性上涨态势。东部地区房价涨速大体上与全国涨速相当，2006年、2008年、2010年、2011年是其中涨速相对较缓的年份，但2012年又有加速上涨的态势。在东部地区各省市中，北京、上海房价涨速最快。北京从2007年开始，与其他省市房价的差距大幅度拉开，上海则从2009年开始飙涨，而这两个城市房价的波动性也最大。

（二）市场规模迅速扩大，占全国份额有所下降

随着近十年我国房地产业的迅猛发展，东部地区房地产市场规模迅速扩大。2012年，东部地区商品房销售面积已经达到53223.8万平方米，是2004年22588.5万平方米的2.4倍。商品房销售额达到38412.8亿元，是2004年7783.7亿元的4.9倍。商品房销售额与销售面积增速之差反映了房价的上涨。另外，东部地区在房地产市场规模迅速扩大的同时，占全国的份额却在相对下降。2004年，东部地区商品房销售面积为全国的59.1%，接近2/3。而到2012年，这一比例已经下降至47.8%，不足一半。2004年，东部地区商品房销售额位居为全国的75%。而到2012年，这一比例已经下降至59.6%，比销售面积下降速度更快。

东部地区商品房市场规模的迅速扩大反映了东部地区人口的增长、经济水平的发展与人民生活水平的提高。东部地区商品房市场份额占全国份额的相对下降反映了在产业转移大背景下，中西部地区经济的快速发展。由于劳动力、土地资源的相对丰富，房价绝对水平较低，未来中西部地区仍将是资金流入速度较快的地区，房地产市场的增速仍将超过东部地区，房地产市场区域发展的不平衡性正在减弱。

分省区看，江苏、辽宁、山东、广东的商品房销售量较大，而海南的销售量最小。2004～2012年，销售面积增长最快的是海南（增长6.4倍），其次是河北（增长4.9倍），再次是辽宁（增长4倍）。增长最慢的是上海，销售面积下降42%，其次是北京，下降21%。2012年销售额位居前三位的分别是广东（6407.8亿元）、江苏（6067亿元）和辽宁（4362.8亿元），销售额最低的是海南（735.6亿元）。2004～2012年，销售额增长最快的是海南（增长23.4倍）、河北（增长15.6倍）、辽宁（增长9.3倍）。增长最慢的是上海（增长0.4倍）、北京（增长1