一 中部地区房地产业的发展现状

（一）房地产业及影响因素考察

1.房地产投资持续快速增长

由于东部沿海地区土地资源偏紧、价格较高和房地产市场竞争激烈，使得一些房地产开发商将开发重点向中西部转移，房地产开发的地区结构自2002年开始发生显著变化。东部地区房地产开发投资所占比重逐年下降，中西部地区房地产开发比重开始逐步上升。2006～2011年，中部6省中有5省的房地产开发投资额已高于全国平均速度增长。其中，河南省的年均增速高达35%，增速最低的江西省仅为20%，区域内部的总体差异较大（见表1）。

表1 2006～2011年全国及中部6省房地产开发投资状况

从住宅投资的结构来看，2006～2011年，住宅房地产开发投资的占比最高，而经济适用房和办公楼房地产开发投资的相对比例较低。在6种投资构成中，经济适用房的投资额度占比处于较低水平，并且在过去5年时间内增幅相对较低（见表2）。

表2 2006～2011年中部地区房地产开发投资额构成

2.房地产业就业吸纳能力增强

2006～2011年，中部地区房地产业的繁荣带动了就业的相对增长。房地产企业平均从业人员数由2006年的334555人增加到2011年的509132人，增幅为52%。其中，内资房地产企业平均从业人员数增幅为56%，外商投资房地产企业平均从业人员数增幅为15%。但与此同时，国有房地产企业、集体房地产企业、港澳台商投资房地产企业就业人员数出现了不同程度的下降（见表3）。

表3 2006～2011年中部地区房地产行业就业情况

（二）房地产业供给及影响因素考察

1.土地购置面积和购置费用增长较快

2006～2010年，中部地区房地产开发企业购置的土地面积以年均5.13%的速度增长，总体上与全国平均增速相当。但从土地购置费用来看，中部地区房地产开发企业的年均增幅维持在32.81%左右，远远高于购置土地面积的年均增幅（见表4）。可见，单位面积的土地购置成本也在逐年增加。

2.商品房开发和供给面积稳中有升

2006～2011年，中部地区商品房新开工面积、竣工面积、销售面积、施工面积的年均增长率分别维持在20%、17%、17%、24%的水平。其中，新开工面积的年均增速要高于竣工面积，施工面积的年均增速要高于销售面积（见表5）。通过这组数据的对比表明，中部地区商品房的新增供给量相对充裕，对于有效抑制房价的过快上涨具有积极意义。

表4 2006～2011年中部地区房地产企业土地开发和购置情况

表5 2006～2011年中部地区商品房开发和销售情况

从供给结构来看，商品房销售面积由2006年的1.13亿平方米上升到2011年的2.37亿平方米，年均增幅为17%。其中，住宅销售面积的年均增速为17%，别墅高档公寓销售面积年均增速为1%，办公楼销售面积年均增速为35%，商业营业用房销售面积年均增速为16%，其他房屋销售面积的年均增速为38%（见表6）。除了别墅高档公寓的年均增速较低外，其他类型的商品房销售均保持了年均两位数的较高增长。

（三）房地产业需求及影响因素考察

房地产业的需求状况可以用商品住宅销售额来表示。而影响房地产业需求的因素主要包括两大部分，即住房的刚性需求和改善性需求。具体而言，主要涉及人口结构、城市人口规模、居民收入、土地约束、对现有住房的满意度等指标。下面我们分别纳入影响住房需求的相关因素对中部地区的房地产业需求进行综合考察。在自变量中，“土地约束”可用城市非建筑面积的百分比来衡量，计算公式为：“1-（城市建设用地面积/行政区域土地面积）”。对于单个城市而言，如果可供开发的土地资源越紧缺，那么住房需求状况可能受到一定程度的遏制。“现有住房满意度”指标来源于2010年中国社会科学院开展的针对全国地级以上城市住房满意度的调查问卷，用于本文分析的数据为各城市居民对住房满意度状况的评价均值。“城市人口规模”变量为各城市市辖区的年末总人口。“人口抚养比”的估计方法为：“（市辖区年末总人口-市辖区年末单位从业人员数）/市辖区年末单位从业人员数”。“少年抚养比”用“各市中小学在校生人数/市辖区年末单位从业人员数”来表示。

表6 2006～2011年中部地区商品房的需求结构

从GWR的回归结果可以看出，中部地区城市的可支配收入、土地约束、城市人口规模三个变量回归系数的均值分别为0.271646、0.302394和0.009842，表明这些因素与住房需求均呈现正相关关系。而人口抚养比和现有住房满意