1.概况

根据各方面不同的评估，2003年住宅市场的价格上涨幅度约为25%。俄罗斯国内的住宅需求量远远大于市场的供应量。此外，抵押贷款的信贷方式也促进了住宅需求的增长。2003年住宅建设总面积比2002年平均增加了10%，大约达到3500万平方米。2004年住宅建设总面积还要增加350万～1370万平方米。2010年住宅建设总面积将达到80001万平方米。资料显示，到2010年一套54平方米标准住宅的价值将相当于三口之家的3年总收入之和。那时贫困居民排队等候获得住宅的时间将从15～20年缩短到5～7年。10207436

莫斯科2003年房价上涨了40%，2004年仍在继续上涨，莫斯科每平方米房价上涨了100多美元，莫斯科市每平方米房价已经超过1600美元的心理价位。国家黄金外汇储备不断增加、居民福利改善和保值心理是导致莫斯科房价不断走高的原因。此外，建筑材料价格上涨也导致住房建设成本增加。2003年12月，莫斯科房价比11月上涨4.5%，每平方米住房均价为1453美元。2004年年初住房均价为1500美元。俄罗斯不动产市场研究专家分析，到2004年3月15日，莫斯科住房价格现行指数已达每平方米1606美元。10207437

2.居住条件

俄罗斯医学科学院研究人员对莫斯科生活条件及其对人体健康状况的影响情况进行多年研究后，提出了新的居住环境评判标准，即将人的居住条件分为优秀、良好、令人满意、只适合临时居住和完全不适合居住5个等级。专家认为，住房外面空气应该保持新鲜，并且不含有致病微生物和有害化学物质。为了保持住宅楼通风，楼房正面之间的距离应该不少于建筑高度的2.5倍，侧面之间的距离不低于建筑高度，并且住宅楼之间没有其他复杂建筑，1公顷土地上的居住面积不应超过5000平方米。这样才能使居住区的空气保持清新，室外有足够的绿化面积，楼房内外有充足的光线。就楼内而言，除了要求采光好外，还应该具有良好的通风条件，满足每人每小时至少呼吸60立方米空气的要求。由于新楼内部化学物质污染的平均水平比室外空气污染高出1.5～4倍，因此，更重要的是能够保证有新鲜空气“吹”入楼内。专家认为，在建设新楼房时应该保证所用材料都不会对人的健康带来不良影响，为此，在选择楼房建筑材料时应该进行几十项参数的综合检查，而不是只对建好的住房进行卫生标准检查。10207438

3.住房改革

俄罗斯推行大规模的住房制度改革已有10年之久，从福利性质的住房制度逐步向市场化住房制度过渡。政府通过向居民无偿转移房屋产权，迅速建立起比较发达的一二级房地产市场。俄罗斯人均住房面积已达到19平方米，但低收入居民住房难问题仍未得到彻底解决。1991年俄罗斯开始推行住房私有化，所有居民均可无偿获得所住房屋的所有权，超标部分需自己掏钱购买。居民获得住房产权后，便可自由支配——出售、租让或赠与。住房无偿私有化的最大成果是使居民获得了改善住房条件的最初资本，二级住房市场迅速地建立起来，年成交量占不动产市场总成交量的80%。许多人通过卖旧房买新房，或出租旧房，用房租还贷购新房等多种方法改善居住条件。近年来由于经济形势稳定，居民收入大幅提高，房地产一级和二级市场十分活跃，房价也因此不断上涨。国家建设委员会最新公布的全国平均房价为每平方米7990卢布，而市场价格远远高出这个标准。如在莫斯科，普通楼房每平方米居住面积已达到700～900美元。因此，如何解决低收入居民住房问题，成为政府关心的问题之一。莫斯科市政府尽力为教育、卫生、公安等吃“皇粮”部门的职工优先提供廉价的租用住房，同时开始建设经济适用房，住房困难的低收入居民还可去房管部门排队申请免费住房。但由于财政资金有限，每年市政建房不多。

与此同时，政府一直在鼓励各种抵押贷款购房方式，这种方式主要为中产阶级所接受。购房者先首付30%的房款，并向银行提供收入证明，年收入2.5万美元以上的人才有可能获贷款。由于通胀率一直很高，银行为防范风险一般只提供3～5年的贷款。近年来开始推行得到国家资助的购房储蓄，购房者先在指定银行存放相当于房价5%的钱，交至50%后可得到住房，余款三年内交清，贷款利息为8%，大大低于通胀率。政府还发放住房债券集资，加快住房建设，持有债券的人可优惠购房。住房共用事业改革的滞后是住房制度改革的一大缺陷。住房共用事业指包括冷热水、电、气、取暖、