20世纪80年代后半期，日本的房地产泡沫急剧膨胀。大量研究表明，日本房地产泡沫的膨胀有着极其复杂的背景和原因，本文认为，日本政府的财税政策负有不可推卸的责任。虽然财税政策的不当不是导致房地产泡沫形成的根本原因，但是财税政策的导向作用影响了消费者和投资者的行为，对房地产泡沫的膨胀起到了推波助澜的作用。本文主要分析日本的土地税制、1986年的税制改革、20世纪80年代的财政平衡主义和支持国土开发的扩张性财政政策在日本房地产泡沫膨胀中的作用，目的在于为中国的财税政策如何在调控房地产价格中正确发挥作用提供有益的启示。

一 日本的土地税制与房地产泡沫的形成

20世纪80年代日本的房地产泡沫形成与其土地税制有密切关系，主要表现在以下几点。

1.过低的土地固定资产实际税率刺激人们对土地资产的需求

日本的固定资产税是以土地、房屋、资产等为缴税对象，标准税率为1.4%。固定资产税着眼于地方的行政服务和土地间的收益关系，是一种与固定资产价值相对应的财产所得税。日本对土地、房屋征收固定资产税的计征依据是市场价值，日本称之为“适当的时价”。日本一般每三年进行一次基础评估，估价的当年称为基准年度，该年度的价格称为基准年度价值。在其后的两年中，如无重大变化，一般不重新估价。日本固定资产税中的评估价曾一度远远低于公示地价，直到1991年的税制改革形成了固定资产税的适当化、均衡化，评估价才达到公示地价的70%。在20世纪80年代泡沫膨胀时期，其评估价仅为公示地价的30%，固定资产税的实际有效税率（负担税金/土地价格）相当低，仅为0.2%～0.3%。^[1]1985年土地的固定资产税总额大约是17000亿日元，而根据国民经济计算的土地价格总额是935万亿日元，因此，土地的固定资产实际有效税率只有0.19%。1985年以后的地价高涨使得土地的固定资产实际有效税率进一步降低。人们持有土地资产的实际有效税率较低，促使大量资金投向土地，推动土地价格上涨。

2.土地取得和转让方面的税制瑕疵从增加土地需求和减少土地供给两方面推动房地产价格的膨胀

20世纪70年代中期以后，受整体经济萧条的影响，日本地价上涨问题明显缓和，70年代末80年代初曾略有回升但之后又趋于平稳，如此经济环境要求放宽土地税制。于是，日本在土地税制方面采取了一些宽松措施。1981年的税改规定，土地持有的长期期限由五年延长到十年，对于个人长期拥有土地在4000万日元以下的转让收益实施20%的低税率，对4000万日元至8000万日元的部分按50%的税率综合课税，对超过8000万日元以上的部分按75%的税率综合课税，而原来是对2000万日元以下的部分实施20%的低税率，对超过2000万日元以上的部分一律按75%的高税率综合课税。对个人出售长期居住用房屋的销售收益，3000万日元以下免征税，3000万～7000万日元按10%的税率课税，超过7000万日元的部分按15%的税率课税。对企业和个人的房地产投资收益实行税收优惠，对因房地产价格上升给房地产投资企业带来的隐含收益实行免税，企业因出售房地产的获利需缴纳税金，但如果该企业购入了超过此出售额以上的事业用房地产，在该事业用房地产出售前可以延期纳税；同样，因房地产价格上升对个人住房投资所带来的隐含收益也实行免税，而个人购买住房的利息支付和住房折旧费可以从工资收入中扣除，实际上是减少了个人所得税的缴纳。^[2]这一系列土地取得和转让中的税制优惠政策刺激个人和企业增加土地需求，纷纷购买房地产，推动了房地产价格的膨胀。

1982年日本新增加了居住用资产的置换制度。该制度规定，当出售居住用地而高价购入房地产时，满足一定条件的可以延期缴纳资本收益税。该制度的实施意在鼓励居住在城市中心地带的居民向城市外围转移，实现城市中心地带的开发，但实际上刺激了个人对房地产的投资需求，带动了城市周边地区的房地产价格上涨。

1988年10月，为了抑制投机，日本调整了土地转让收益税率，对于保有期在两年以内的土地转让收益征收96%的所得税。土地转让所得的高税率起到了一些抑制土地投机的作用，但是土地投机并不总是以短期内的频繁转让为目的，尤其是面对当时持续快速上涨的地价，土地保有者更倾向于较长时间保有土地以赚取保有期内土地增值收益。因为这样做，既可以避免缴纳高额的短期土地转让