一 美国次级按揭贷款的发展背景

20世纪30年代经济“大萧条”之前，美国的住房按揭贷款参与主体仅包括借贷双方，并且大部分情况下，售房人同时承担了贷款人的角色，这个阶段的贷款条件相当严格，首付款比例一般都高于40%，贷款期限也仅有3～6年。^[1]借款人申请贷款非常谨慎，绝大多数能够准确计算，量入为出。但经济“大萧条”之后，民生凋敝，民间借贷大幅减少，美国政府为了刺激经济发展，发起设立了房利美（联邦国民抵押贷款协会，Fannie Mae）、房地美（联邦住房贷款抵押公司，Freddie Mac）等“政府发起企业”（Government Sponsored Enterprises，GSE）。GSE为住房按揭贷款设定了统一标准，达不到标准的借款人，无法申请到贷款。但20世纪80年代中期之后，随着政府管制的放松和金融竞争日渐激烈，部分贷款发放机构开始采用风险定价方法对不符合GSE统一标准的借款人发放住房按揭贷款。

在美国，以住房作为抵押物的贷款种类较多。按照贷款用途，可以分为住房按揭贷款（即用途为购房并以所购住房作为抵押物的贷款）和住房权益贷款（即借款人对其已抵押房产的评估价值与其现有贷款余额之间的差额部分，再度向银行申请抵押贷款）。对住房按揭贷款而言，按照付息方式，又可分为合同期内利率不变的固定利率贷款（Firm Rate Mortgage，FRM）和按合同约定进行利率变动的浮动利率贷款（Adjustable Rate Mortgage，ARM）；按照借款人信用状况，可以分为优级贷款（Prime Mortgage）、次优贷款（Alternative A Mortgage，Alt-A Mortgage）和次级贷款（Subprime Mortgage）三种。在按借款人信用状况的分类中，优级贷款借款人达到了GSE规定的严格标准，FICO信用评分在660分以上，还贷收入比（Payment to Income，PTI）不高于40%且抵借比（Loan to Value，LTV）不超过80%；次级贷款借款人的信用评分通常低于620分，PTI、LTV也达不到优级按揭贷款要求，作为风险补偿，其利率通常比优级贷款高出2～3个百分点；次优贷款的判别标准介于优级贷款和次级贷款之间，借款人的FICO信用评分能够达到优级贷款的标准，但却缺少或完全没有固定收入、存款、资产等合法证明文件。这类贷款被普遍认为比次级贷款更“安全”，其利率通常比优级贷款高出1～2个百分点。

次级贷款的借款人主要是那些无法达到优级贷款申请门槛的弱势群体和房地产投机者，包括贫穷、教育程度低下、高龄、少数族裔、新移民等收入水平较低、职业稳定性较差的弱势群体。这类群体储蓄额较少因而难以支付高比例的首付款，容易受到失业威胁因而用于还贷的收入现金流不稳定。

1994～2006年，美国居民住房的自有率从64%上升到69%，期间有900余万家庭购买了住房，这很大程度上归功于次级抵押贷款和次优抵押贷款的爆发式增长。2006年，美国次级贷款新增额占按揭贷款新增额的比例从2002年的6%提高到了20%以上。截至2007年第一季度末，美国家庭住房价值合计22.8万亿美元，住房按揭贷款共约5000万笔、总余额共约10.4万亿美元，其中优级贷款余额约8.9万亿美元（根据有关机构估计，如果对优级贷款进一步细分，次优贷款2007年第一季度的余额不少于1万亿美元），次级贷款余额约为1.5万亿美元。在5000万笔住房按揭贷款中，次级贷款约为750万笔。

美国次级抵押贷款能够实现爆发式增长，可以从以下几个方面寻找原因。

首先，自20世纪80年代起逐渐形成了适合次级抵按揭贷款发展的法律环境。1980年的《存款机构解除管制与货币控制法案》（Depository Institutions Deregulation and Monetary Control Act，DIDMCA）解除了美联储Q条例规定的利率上限规定，贷款人根据风险补充原则提高利率的行为合法化；1982年的《可选择按揭贷款交易平价法案》（Alternative Mortgage Transactions Parity Act of 1982）允许使用可变利率；1986年的《税务改革法案》（Tax Reform Act of 1986）取消了非抵押消费贷款利息抵减税收，增强了贷款人发放次级按揭贷款的动力。

其次，美国政府的大力倡导与2001年之后的宽松货币政策对次级抵押贷款的发展起到推波助澜的作用。一方面，在新经济泡沫破灭之后，美国政府为避免经济陷入衰退，引导国民增加消费，鼓励居民进行房地产投资。布什政府号召建立一个“所有者社会”（ownership society），鼓励私人拥有住房是这个“所有者社会”的一个重要基石，并把每年的6月定为美国的“全国住房所有权月”（National Homeownership Month）。另一方