一 引言

从2004年以来，中国房价的种种异动迹象表明，由于存在人民币升值预期，大量外资进入房地产市场，从而使得汇率变化同房价上涨产生了千丝万缕的联系。同金融市场相比，房地产市场本来是流动性较差的市场，不适合短线投资。但我国由于地方政府追求GDP，通过政策刺激，人为提高了房地产市场的流动性，强化了房地产市场的投资功能，加上国内可供投资的渠道过于狭窄，闲置资金大多集中在房地产这一看起来“只赚不赔”的投资品种上，使其逐渐演变为投机市场，这就为国际游资提供了一个难得的获利场所。虽然无法精确估测目前进入国内的游资数量，但从当前的国际收支平衡账目中，能清晰地看到一个事实，即中国官方检查发现错误和遗漏的项目在不断增加。历史上的金融危机告诉我们，此类现象的呈现已经构成了对大国经济安全的潜在威胁，因此，汇率与房价的关联也就成为中国经济基本面，甚至是世界经济增长的焦点问题。

二 人民币汇率与中国房地产价格

2005年7月21日中国实施了人民币汇率机制的改革，促使人民币汇率改变以往紧盯美元的单一机制，开始形成更富弹性的人民币汇率机制。人民币汇率改革以后，人民币持续升值。2006年，人民币汇率首次“破8”^[1]；2007年底，突破7.3的心理关口，进入加速升值区间；2008年的前三个交易日，汇率分别以7.3046、7.2934、7.2725报收，从而稳站7.3点位，进一步冲高势头强劲。在不到两年的时间里，人民币汇率升值幅度已经累计达到了11.44%。

同期房地产价格的变化同样引人注目。在供求关系吃紧、资金流动性过剩、股市获益推动等多种因素的推动下，价格飙升。在外国人眼中，“中国经济简直太火了”！是谁助燃了中国经济尤其是房地产之火？人民币汇率在其中扮演何种角色？人民币升值对中国房地产业金融乃至房地产价格会产生什么样的影响？这些正是本文所关注的课题。

（一）人民币汇率的现状分析

从图1、图2中不难看出，人民币与美元的汇率持续走低。造成人民币汇率以如此态势迅速升值的压力主要有两个方面，即外部压力与内在动因。

图1 汇改以来人民币汇率变化趋势

图2 2007年人民币汇率走势

外部的压力主要来自于与中国具有经济联动关系的国家或经济组织的联合施压。

（1）通缩输出国（通货紧缩输出国）：日本在该问题上对人民币的指责。小泉纯一郎以治理日本从1991年开始出现的通货紧缩为理由，指责当时进出口快速增长的中国正在输出通货紧缩，目的是为了摆脱因执政不利而身陷政治困境。

（2）阴谋论：美国的指责。美国国会、经济安全委员会以及保卫美元联盟认为阴谋论的观点是成立的，即中国政府在操纵人民币汇率，从而造成美中之间的贸易逆差，人民币被严重低估了，人民币至少应该在现有的水平上升值20%。

（3）2007年11月27日，欧盟三个高官首次集体出访，对人民币施压。其原因有二：其一，主要是美元对欧元贬值；其二，2007年前9个月，中国对欧洲的贸易顺差达948亿美元，占中国对外贸易顺差的几乎一半。

但是学术界普遍认为，人民币的升值压力并不是长期的，而只是一些利益集团的短期行为所致。

人民币升值的内在动因主要是：人民币汇率政策导致贸易品与非贸易品之间相对价格的扭曲，出现资源分配不适当地集中到了贸易部门，因出口过大导致了来自欧美等国的贸易保护主义。

人民币的低估问题，其经济根据是通过对均衡汇率与GDP指标计算出来的。从中国自身的经济结构看，1994年以后，汇率制度就呈现出与基本经济因素不相符的情况。由于汇率变动的成本在以往显得很高，所以通常的做法是对实体经济进行调整，但是目前的情况是外资出口企业在人民币低估中获利，出现了中国本想利用外资“借鸡生蛋”，结果却被外资利用中国的投资环境与优惠政策“借窝生蛋”的局面。这一局面对中国的经济安全已经构成不利影响。从中国汇率制度改革的角度看，内资外流与升值期望同时出现的局面实际上构成了人民币升值的内在动因。

（二）房地产价格的现状分析

房价变化受到居民消费能力、房屋销售价格、土地交易价格、房屋租赁价格、商品零售价格、原材料价格、燃料价格、动力价格、工业品价格等诸多因素影响。其中，土地价格提高导致房价上涨的看法被普遍接受。但这种地价决定论是否成立呢？若成立，那么土地价格毋庸置