2007年的中国房地产市场，在房价持续较快上涨四年后，一系列有关住房保障的文件相继出台，无疑成为该年的新亮点。这些文件包括：《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》等，表明政府逐渐认识到解决城市低收入家庭住房困难不能仅仅依靠市场，住房保障被明确为政府公共服务的重要职责，有人将此称为中国住房体制的第三次变革。2007年的住宅市场开始形成“保障房市场”和“商品房市场”两个部分并存的局面。

一 宏观背景

（一）2007年国民经济继续保持较高速度的增长，但经济增长由偏快转为过热的风险逐步加大，通胀压力不断上升

2007年，宏观经济继续保持高增长态势，前三季度国内生产总值166043亿元，同比增长11.5%，比上年同期加快0.7个百分点。其中，第一季度增长11.1%，第二季度增长11.9%，第三季度增长11.5%。CPI涨幅从1月份的2.2%逐步升至11月份的6.9%，连续四个月超过6%。

城乡居民收入大幅度增加。2007年前三季度，城镇居民人均可支配收入为10346元，扣除价格因素，实际增长13.2%，增幅高于上年同期3.2个百分点。农村居民人均现金收入3321元，扣除价格因素，实际增长14.8%，高于上年同期3.4个百分点。

决策层认为，目前中国面临由食品价格推动的结构性通胀和经济增长偏快，未来目标是防止全面通胀和过热的发生。

（二）流动性过剩问题突出，抑制流动性成为2007年宏观调控的重要内容

2007年“两会”期间，流动性问题被写入政府工作报告，要求综合运用多种货币政策工具，合理调控货币信贷总量，有效缓解银行资金流动性过剩问题。

2007年货币供应保持较快增速。9月末，广义货币（M₂）39.3万亿元，同比增长18.5%，增速比上年末加快1.5个百分点；狭义货币供应量（M₁）14.3万亿元，增长22.1%，增速加快4.6个百分点；流通中现金（M₀）29031亿元，增长13.0%，增速加快0.4个百分点。其中，M₂自7月份起，已连续5个月在18%以上的高位运行，M₁同时与M₂一起保持增长。2007年货币信贷增速仍然较快。9月末，金融机构各项贷款余额比年初增加33602亿元，同比多增6422亿元，超过2006年全年新增贷款总额0.18万亿元；各项存款余额比年初增加47488亿元，同比多增5893亿元。前三季度，货币净投放1958亿元，同比多投放302亿元。

针对流动性过剩局面，2007年金融信贷政策不断收紧，主要手段为提高存款准备金率、加息、发行定向票据等。年内央行共上调存款准备金率10次、加息6次，使得存款准备金率达到了14.5%的历史最高点，存款利率累积上调1.62个百分点，贷款利率累积上调1.35个百分点。8月15日，储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由20%下调至5%。多项举措并施，对紧缩流动性起到了一定的效果。

（三）房地产市场调控以建立住房保障体系和调控需求为主

2007年3月5日，温家宝总理在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房，政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度。正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平等。在这份报告中，可以看到自2003年来政府首次将“控制房地产投资增长过快”改为“保持房地产投资合理规模”，为2007年房地产调控政策指明了方向，2007年房地产市场调控的重点是建立住房保障体系、适当调控住宅需求。

2007年8月7日，国务院印发实施《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号，以下简称《若干意见》），8月24日，国务院召开全国住房工作会议，就贯彻落实《若干意见》进行部署。11月份，建设部等七部委联合发布《经济适用房管理办法》、《廉租住房保障办法》，初步建立了住房保障体系。

2007年，相关政策对住房需求进行了适当调控，9月27日，《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）发布，该通知的主要内容为：严格房地产开发贷款管理；严格规范土地储备贷款管理；严格住房消费贷款管理；严格商业用房购房贷款管理