一 2000～2007年办公楼和商业营业用房状况^[1]

（一）办公楼和商业营业用房投资状况

1.投资规模稳定增长

2000～2007年办公楼和商业营业用房投资额持续增加。2007年办公楼和商业营业用房投资分别为1265亿元、2649亿元。两者投资占全部投资的比重分别为4.8%和12.1%。2007年办公楼和商业营业用房投资额分别是2000年的4.2倍和4.5倍。办公楼投资增速2000年为负增长，2001年为一位数增长，其他年份均保持两位数增长；商业营业用房投资增速比较稳定，保持在15.0%～39.5%之间。商业营业用房平均增速高出办公楼平均增速9个百分点（见表1）。

表1 2000～2007年办公楼和商业营业用房投资完成额

2.投资主要以银行为主

通常情况下，办公楼及商业营业用房资金占用周期较长，所以在资金的筹集上属于长期筹资。办公楼及商业营业用房的投资和其他用途的房地产类似，主要以银行信贷为主，债券、股票、信托及基金等为辅的方式，后者使用相对较少，且需要一定条件的融资渠道。融资渠道狭窄，这不仅是办公楼及商业营业用房等商业房地产存在的问题，也是我国目前融资市场存在的问题，这种问题在短期内很难从根本上改变，是不争的事实。从宏观上来看，办公楼及商业营业用房资金的关键不是资金的供给，而是融资渠道和金融工具的创新。近期获取资金方式仍然以银行信贷为主，即银行贷款仍是主要的渠道。虽然相关政策对银行贷款进行了一定的限制，但是由于当前其他渠道并不是十分畅通，银行贷款仍将会是获取资金的主要方式。如何建立以银行为主要渠道的多元化融资方式，即间接与直接融资渠道并用，是未来发展的主要方向。现在房地产信托、基金等发展较快，对拓宽办公楼及商业营业用房等商业房地产将发挥一定的作用。

由以上分析可以看出，房地产企业的资金来源主要有国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金等（见表2）。最主要的资金来源方式是银行信贷融资，这种融资方式比较可靠、安全。其次是股票与债券等金融工具方面的融资，这种融资方式需要公司的信誉较好，融资方式相对而言比较专业，可以筹集到一定的资金，以便更好地发展房地产企业。外资融资是最近两年比较热门的一种融资方式，外国企业的进驻从某种程度上帮助了企业，特别是中小型企业的发展，当然大型企业也和外企有合作项目。

表2 2007年房地产企业资金来源

（二）办公楼和商业营业用房开发施工状况

2007年全国办公楼施工面积为8293万平方米，同比增长12.1%，其中新开工面积为2137万平方米，同比增长0.1%。全国办公楼竣工面积1511万平方米，同比增长8.4%。从东、中、西部地区看，办公楼施工面积分别为5808万平方米、1231万平方米、1253万平方米。同比分别增长10.9%、23%、8.1%；其中新开工面积分别为1432万平方米、388万平方米、318万平方米，同比分别增长-1.9%、19.2%、-9.4%。东、中、西部地区办公楼竣工面积分别为1060万平方米、252万平方米、200万平方米，同比分别增长10.4%、19.4%、-10.4%（见图1）。

图1 2007年各地区办公楼开发规模与开工、竣工面积

2007年全国商业营业用房施工面积为25938万平方米，同比增长9.4%，其中新开工面积为8980万平方米，同比增长6.0%。全国商业营业用房竣工面积5923万平方米，同比下降5.8%。从东、中、西部地区看，商业营业用房施工面积分别为13998万平方米、5864万平方米、6076万平方米，同比分别增长9.5%、13.3%、5.5%。其中新开工面积分别为4469万平方米、2420万平方米、2091万平方米，同比分别增长2.8%、10.3%、8.2%。东、中、西部地区商业营业用房竣工面积分别为3055万平方米、1493万平方米、1376万平方米，东部地区同比下降7.5%，中部增长9.1%西部地区下降14.8%（见图2）。

图2 2007年各地区商业营业用房开发规模与开工、竣工面积

（三）办公楼和商业营业用房不同区域状况

1.商业地产的区域差异性

房地产本身具有较强的区域性，商业地产也同样如此。按东、中、西部地区来划分三大区域。2007年，东部地区、中部地区、西部地区办公楼销售面积分别为1023万平方米、187万平方米和245万平方米，同比增长10.6%、32.1%、48.3%，东部地区以及中、西部地区均为正增长，其中西部地区增速最快；东部地区办公楼的销售额为1097亿元，远远高于中部地区和西部地区，东、西部地区同比增长23.9%和71.8%，中部地区同比增长44.5%。商业营业用房销售面积，分别为2292