一 序言

自1998年全国房地产商品化改革以来，我国房地产市场化程度逐年提高，明显表现在房屋销售价格呈持续增长之势。特别是进入21世纪以来，全国房地产价格迅速上涨，2003～2006年，全国城镇房屋销售价格涨幅同比达到5.1%、10.8%、6.5%、5.3%。持续高涨的房价越来越偏离广大百姓的购买能力。面对固定投资增长过快导致的整体经济由偏快向过热转化以及房价过度上涨，2003年开始，中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，房地产业成了此轮宏观调控的首要目标。

2005年在继续严控“地根”、紧缩“银根”的同时，房地产调控政策进一步深化，调控力度加大。国务院明确要求加大对中低价位房屋和中小户型房屋的供应，并提出了明确的量化指标，各地相继出台加大经济适用房建设和推进廉租房建设的计划和措施。

从调控政策来看，自2005年起，中央政府相继出台了多种措施，防止固定资产投资过度及房价增长过快。先是“国八条”，之后是“国六条”，接着是建设部、国家发改委等九部委的十五条政策，以至于土地增值税政策、提高房贷首付、提高贷款利率、限制外资、港澳台炒房、二手房交易征税等，这几年房地产宏观调控力度之大，政策出台之密集，超过任何时期和任何行业。但是，面对调控，以北京、上海为首的大中城市房价却一直猛涨。

进入2007年，全国各地房屋销售价格呈加速上涨之势。从图1可以看出，2007年10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比增长9.5%；新建商品住房销售价格同比上涨10.6%，呈现出总体持续上升趋势。11月70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，新建商品住房销售价格同比上涨12.2%。对比历史数据，10.5%的同比涨幅是2005年7月中国扩大月度房价调查范围以来的最大单月涨幅。2007年1～11月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.3%，新建商品住房销售价格同比上涨7.9%。9月27日，中央房地产调控新政出台，目标针对第二套房。这项调控措施，开始撼动了一些房价持续高涨的城市。深圳、广州房价出现下调，北京、上海等城市出现了“销量下降，价格空涨”的态势。

图1 2007年1～11月70个大中城市房屋销售价格涨幅情况

中国房地产价格的持续上涨，明显地表现为泡沫化的特征。在宏观调控不断推进的情况下，是什么因素促使房地产价格持续不断攀升呢？这里试图找出其中的原因。

二 宏观调控下房价持续上涨的原因

（一）供求矛盾突出促使房价不断上涨

随着我国城镇化、城市化发展进程加快，经济持续高增长，城镇居民收入大幅提升及财富积累，对生活质量要求的提高，置业高峰期人口比重大等，对城市商品房形成持续、强劲的需求。但是，住房供给在短期内很难满足这样大量需求，而且供给结构失衡，中小户型供应较少，所以供不应求的局面一直难以缓解。2007年1～10月，全国商品住宅竣工面积2.32亿平方米，同比增长8.8%，销售面积4.89亿平方米，同比增长33.1%；销售面积是竣工面积的2.11倍，供给增长明显赶不上需求增长，促使房价不断上涨。

随着房地产投资和供应量大幅增加，房价却有加速攀升之势，反映出房地产市场需求不仅仅是自住性需求，还包括投资与投机性需求。在人民币不断升值、流动性过剩、通货膨胀抬头情况下，对资产投资的保值、增值预期，对未来中国房地产需求增加、房价持续上涨的预期等因素促使房地产投机和投资需求空前高涨。大量投资、投机性需求是促使需求旺盛和房价不断走高的重要原因。

对于投资者及投机者来讲，房价的高低不重要，重要的是房价能够持续上涨，只要房价涨势不断，投资者就可以无限期持有，等待更高价格。在城市土地资源有限且日益稀缺情况下，大量资本源源不断涌入，促使房价一路上涨。

同时，外来人口购房需求增大。资料显示，北京、南京、大连等市销售的商品住房中，1/3左右为外地人购买^[1]，他们多是购买大户型和高档住宅，不仅加剧了供求紧张，更提升了高档住宅的价格。而且，商品住房价格持续攀升，使人们形成了房价会一直上涨的预期，刺激了居民蜂拥提前购买房产，甚至超前消费的需求，致使房价涨势不断。

况且，住房供应结构不合理，更加剧了供求矛盾。高档商品房滞销与普通住宅紧缺并存。根据中国房地产协会调查，2007年上半年商品住宅供需比为0.48，低于所有商品房的0.53，而且两者的差距比上年进一