作为社会主义市场经济体系的一个重要组成部分，中国房地产市场经过十多年的发展已经初具规模，但是近年来不少城市住宅房价一路攀升，居高不下，在一定程度上影响了和谐社会的构建，也对社会、经济的稳定产生了负面影响。因此，深入研究房地产市场尤其是住宅房地产市场的运行显得尤为必要。本文主要通过一个动态博弈模型来解释住宅房地产市场价格变化的动因。全文结构如下：第一部分分析住宅房地产市场的特点及运行，为第二部分模型的构建奠定基础；第二部分构建动态博弈模型，并对均衡结果进行了解释；第三部分根据第二部分的结论，对中国的住宅房地产市场宏观调控提出政策建议。

一 住宅房地产市场的特点及运行

1.住宅房地产的主体与客体

狭义的住宅房产，是指已经脱离了房屋生产过程的属于地上物业的房屋财产；广义的住宅房产，是指房屋建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的财产，亦包含相应的土地使用权在内。住宅房地产市场以住宅作为交易对象，是住宅商品交换关系的总和。房产市场流通的房产，是有一定的房屋所有权和使用权的房屋财产。

住宅房地产市场的客体是指用于交换与流通的住宅商品。住宅商品具有以下特性：价格较高，具有空间不可移动性；属于耐用消费品，购买后可多年使用；交换后退出流通领域，但是在一定条件下会重新回到流通领域。

住宅房地产市场交易主体，包括供给主体（卖方）和需求主体（买方）。供给主体即从事住宅房地产交易的卖方当事人，包括土地所有权人或使用权的合法代理人，房地产开发商、建筑商、中介商，以及与住宅房地产交易有关的企业、金融机构和居民等。需求主体一般为有购买意愿和购买能力的分散性个体。

2.住宅房地产市场的供给与需求特点

作为一个市场，决定市场运行最基本的要素是商品的供给与需求。住宅房地产需求是指住宅房地产消费者在特定的时期内，在一定的价格水平上，愿意购买而且具有支付能力的房地产商品量。住宅房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在某一价格水平上，愿意而且能够租售的住宅商品量。由于住宅商品特殊性以及住宅商品供给与需求方的特点，使得住宅房地产市场不同于其他商品或要素市场。

其一，住宅房地产市场需求。住宅房地产市场上主要有两种需求：一是消费性需求，是指由人们的居住需要而形成的需求，一般是刚性需求。二是投资性需求，是指人们购置房地产不是为了直接消费，而是为了在合适的时候出售、出租，或作为一种生产资料（厂房、商铺等）以达到保值增值和赢利的目的。影响房地产需求的主要因素包括国民经济发展水平、居民收入水平和消费结构、房地产价格、城市化水平、国家有关政策、消费者对未来的预期等。

其二，住宅房地产市场供给，既包括新生产的住宅房地产商品（增量房），也包括过去生产的存量房。住宅房地产市场的供给主要有以下特点：①城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性。②住宅房地产供给的层次性：住宅房地产供给分为三个层次，即现实供给层次、储备供给层次和潜在供给层次，这三个供给层次是动态变化的。③住宅房地产供给的滞后性，即房地产商品的生产周期长，一般要一两年，甚至更长。影响住宅房地产市场供给的主要因素包括了房地产市场价格、土地价格和城市土地的数量、资金供应量和利率、税收政策、建筑材料供应能力和建筑能力、房地产开发商对未来的预期，等等。

3.住宅房地产市场的运行

住宅房地产市场是三级运行市场：一级市场主要是住宅用土地所有权和使用权出让的市场，由以土地使用权纵向出让为内容的土地批租市场、土地租赁市场，以及同步进行的土地征购组成。二级市场主要是房地产增量市场，土地开发企业在合同规定的批租期内，将已开发好的土地按批租合同规定的用途和其他使用要求在此市场上进行有偿转让或转租给土地使用者，或者直接兴建商品房向广大用户出售或出租。二级市场主要是新增的商品房市场。三级市场主要是房地产存量市场，是指土地使用者之间将自己的土地使用权，在批租合同规定期限内，按合同要求或补办批租手续、补交地价在横向市场上再转让、转租、抵押；或原有房地产用户将自己拥有的房地产产权在市场上进行再转让。三级市场主要是二手商品房市场。

住宅房地产市场主要通