为促进房地产健康持续发展，2007年上海市政府出台了包括上调土地使用税，清算房地产开发企业土地增值税，打击“囤地”、“捂房”，对二手房市场征收非普通公寓的土地增值税，改革保障型住房体制等政策，同时加大了对房地产秩序的整顿。然而，房地产市场依然呈现整体上供不应求、刚性需求爆发、量价齐升、成交外扩的特点。进入10月份，受加息、提高第二套房的首付及贷款利率等政策影响，市场步入观望态势。

2008年土地、金融、税收、市场等调控政策可能会抑制房地产过热，但上海房地产市场供应可能进一步不足，市场存在观望后爆发购买需求的可能，价格先抑后扬的可能性较大。

一 2007年上海房地产市场形势

（一）开发投资下降明显，未来两年供应可能趋紧

2007年，上海市完成房地产开发投资1307.53亿元，同比增长为2.5%，增幅同比略增0.2个百分点（见图1）。而全国2007年1～11月房地产开发投资增长31.8%，增速同比上升7.8个百分点。截至2007年11月，上海市的房地产开发投资增长率在全国排名倒数第一。

图1 1996～2007年上海市房地产投资额及增长率

上海市的房地产开发投资在固定资产投资中的比重连续第三年下降，从2004年最高时的38.1%下降到2007年的29.3%；同比下降3.3个百分点，首次没有超过30%。其中，商品住宅类房地产开发投资额比2006年同期增长9.5%。而全国同比增长33.7%。

近十年来，我国大中城市固定投资中房地产投资、城市基础建设投资、工业投资的比例大致各占三成。在此之前，如果把企业固定资产中职工住宅投资单列，总量也基本上占1/3左右，住房始终是重要的投资领域，即使有小波动，这种比例在相当长的一段时期内也不会有大的变化。在发达国家，人口增长缓慢、城市化过程完成之后，房地产投资的比例相对小一些，但按每年淘汰率1%～2%（建筑寿命50～100年）计算，房地产投资也在20%以上。

当前我国房地产投资中民营比例增长较大，有的年份超过50%，大型国有房地产企业基本通过资本市场上市，决定投资的主要因素是市场需求。2005年以来，上海市的房地产开发投资增长速度有所减缓，原因是企业投资态度谨慎，甚至出现土地拍卖流标现象。

房地产开发投资合理增长速度至少要与GDP增长速度相当，这样才能保证有充足的住房供应。抑制房地产投资过快增长曾经是2004年提出的目标，但当前的任务不是针对房地产开发投资，而是抑制非理性的需求，减少资本流动性。

上海的房地产开发投资已经处于比较低的水平。如果房地产开发投资增速继续保持低位，今后两三年的住房供应将会出现不足，房价上涨的压力将增加，对上海市的经济也会产生一定的负面作用。

（二）土地出让略有回升，但存在供地结构问题

近年来上海土地供应明显减少。2007年上海土地资源管理局共推出19个公告，1～10月公开挂牌的土地量仅为195公顷，不足2006年的1/3。年底两个月放量供应，全年土地出让262幅，成交面积合计1039.4万平方米；中标总价353.59亿元（见图2），土地出让面积比2006年增长了60%，但相对于高峰时期的2004年，只有1/4。

图2 2007年上海市土地出让中标情况

从成交区域来看，内环线内四个中心城区（黄浦、长宁、卢湾、静安）合计只有2幅。内外环之间的城区成交量在个位数，宝山、浦东、徐汇、杨浦、闸北等中环区域开发商抢夺非常激烈。主要的成交区域在外环线以外。2007年，由于配套商品房推地频繁，数量增多，郊区一城九镇以及临港新城、洋山深水港和江湾新城等土地出让占主要比例（见表1）。

表1 2007年上海市各区县土地出让情况

从成交价格来看，中心城区上涨较大，内环线附近在1000万元/亩以上。中心城区与其余地区土地价格梯度明显。由于内中环土地供应量稀少，上海土地出让市场屡创天价。如黄浦、虹口、普陀土地价格分别达每平方米数万元。南汇楼面地价则在每平方米600～1200元之间，两者相差数十倍。

随着工业用地招拍挂政策的推行，以及分级定价出让规定的实施，2007年上海出让的土地中多数为工业用地。2007年1～11月，上海市出让住宅用地地块仅占总量的17.1%（见图3），为历史最低，与各城市平均50%的比例相差较大。

图3 大城市住宅用地幅数占比（2006～2007年）

由于房地产需求的刚性，土地供应基本决定了以后一两年的市场供给。这就意味着2008年上海房地产供给依然较小，市场很可能仍处于供不