近年来，北京商品住宅价格日趋上涨，引起社会各界的高度关注。房价上涨的基本原因是供应与需求失衡。在供应方面，一些人提出住宅用地的供应是否不足的疑问。为此，北京市国土资源局对2002～2005年出让住宅项目土地的实际利用情况连续进行了三次全面清理调查，现就调查资料进行分析。

一 2002～2005年北京市土地出让和住宅项目建设情况

第一次调查：2006年初，北京市国土资源局在相关委办局的支持配合下，对北京市2002～2005年已出让住宅项目的市场实际供应情况进行了第一次全面调查。结果显示，2002～2005年，全市已出让住宅总建筑面积为14760万平方米，截至2005年12月31日，未形成市场实际供应的住宅面积达7975万平方米，占住宅项目总建筑面积的54%。

第二次调查：2006年5月中旬，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）文件下达后，北京市国土资源局迅即开展第二次调查，结果显示，北京市自2004年以来住宅项目供应土地712宗，土地总面积4206公顷（不含代征地），其中未动工土地736公顷，占17.5%；已完成土地开发646公顷，占15%；正在开发建设土地2186公顷，占52%；已竣工土地638公顷，占15%。

第三次调查情况：2007年上半年，为进一步掌握已出让住宅项目的市场实际供应变化情况，评估已供住宅用地未来几年的入市销售潜力，北京市国土资源局第三次对“2002～2005年全市已出让住宅项目截至2006年末的实际使用情况”进行调查，具体情况如表1所示。

表1 2002～2005年北京市土地出让基本情况

根据北京市建设委员会提供的住宅项目批准预售情况以及北京市国土资源局第三次全面核查的开发建设情况，北京市2002～2005年已出让住宅项目市场实际供应情况如表2所示。

表2 2002～2005年北京市已出让住宅项目建设和销售情况

从表2可以看出，截至2006年12月31日，2002～2005年已出让住宅项目中，未形成市场实际供应的住宅建筑面积（由已办理销售许可证但未售出的1679万平方米和未办理销售许可证的4702万平方米两部分组成）共计6381万平方米，占住宅总建筑面积的43%。

二 未形成市场实际供应的住宅项目分析

对未形成市场实际供应的6381万平方米进行分析，具体分类如表3所示。2002～2005年末形成市场实际供应住宅项目年度和空间区域分布如表4、图1、图2所示。

表3 2002～2005年未形成市场实际供应住宅项目构成

表4 2002～2005年未形成市场实际供应住宅项目区域分布

图1 2002～2005年未形成市场实际供应住宅项目年度分布

图2 2002～2005年未形成市场实际供应住宅项目空间区域分布

以上数据显示，未形成市场实际供应的6381万平方米住宅中，2004年度最多，有4010万平方米，占63%；在空间区域分布上，位于近城郊区的朝阳、海淀、丰台、石景山最多，有3943万平方米，占62%。

三 未开工住宅项目分析

在北京市2002～2005年未形成市场实际供应住宅项目建筑面积6381万平方米中，截至2006年底，仍有1483万平方米尚未开工建设，占24%，未开工项目按年度分类的具体情况如表5所示。尚未开工的项目主要集中在2004年，有106个项目，建筑面积1122万平方米，占76%。在空间区域分布上，朝阳、海淀、丰台、石景山占49%，东城、西城、崇文、宣武占30%，大兴、通州、顺义占7%，其他远郊区县占14%。从所处交通环路分布来看，三环以内占34%，三四环间占8%，四五环间占28%，五环以外占30%（见图3）。

表5 2002～2005年未开工住宅项目年度分布情况

图3 2002～2005年未开工住宅项目所处交通环路分布

经实地核查，以上尚未开工项目涉及拆迁的项目有109个，建筑面积1083万平方米，占73%。具体如表6所示。

表6 2002～2005年未开工住宅项目拆迁进度情况

经向相关房地产开发企业初步了解，项目尚未开工的原因大体上可以分为以下几种情况：一是拆迁困难，约占52%，二是涉及文保等政策因素或政府因素，占44%；上述两项合计为96%（见表7）。

表7 2002～2005年住宅项目未开工原因分类

通过上述调查统计的分析，可以得出的结论，一是北京市2002～2005年住宅项目用地供应达73.56平方公里，占总用地面积的比例较高，达63.8%；二是已供应土地但未形成实物（住宅）的比例达44%，土地未得到充分利用的问题突出。

与北京市统计局2007年中期开展的《北京市房地产企业土地利用情况调查》，以及北京市建设委员会2007年开展的《关于200