一 遍及全国的“地王”现象

2007年，房地产业波澜再起，土地交易价格不断刷新，“地王”席卷大江南北（见表1）。这一年，不仅出现了楼面地价达66930元/平方米的中国单价“地王”，也诞生了总地价达92亿元的中国总价“地王”。与以往不同的是，2007年的“地王”现象不再局限于北京、上海、广州、深圳等少数一线城市，而是犹如燎原之火，在全国各地蔓延。伴随着“地王”在全国各地不断出现，社会各界对其产生的原因、影响进行了广泛而又深刻的讨论。众说纷纭，莫衷一是。本文试图以“地王”现象为切入点，分析“地王”频出的原因，揭示地产企业加速扩张背后的行业变革。

表1 2007年中国重要“地王”一览

二 为什么会“地王”频出

2007年“地王”现象遍布全国，其产生的原因主要有以下几点：房地产企业空前乐观的市场预期、流动性过剩的金融环境、土地出让策略体系的不完善以及实力地产企业的加速扩张。

（一）房地产企业空前乐观的市场预期是“地王”频出的重要原因

越来越多的企业认为，伴随着经济的快速发展、城市化进程的持续加速、大众财富的稳步积累以及人口红利的不断释放，房地产行业有望保持长期繁荣；同时，国家区域发展战略的实施及新国家级综合配套改革试验区的设立为部分城市房地产行业的发展带来新的战略性机遇。尽管短期内宏观调控还将持续深入，但受冲击的大多是中小型企业，对于有竞争优势的大企业来说，更多的不是挑战，而是机遇。正是这种空前乐观的未来预期，以及多年以来房价的持续上涨特别是2007年房价的超常规上涨带来的现实支撑，为众多房地产企业高价拿地增添了足够的心理筹码。全国房地产开发景气指数正是地产企业乐观预期的真实写照。2007年11月，全国房地产开发景气指数达到106.59，同比上升2.67点（见图1）。

图1 2006～2007年全国房地产开发景气指数趋势

（二）流动性过剩为“地王”频出创造了必要的金融环境

2005年以来，伴随着人民币持续升值预期的确立和人民币有控制地缓慢升值序幕的拉开（见图2），国外资本加速流入中国，流动性过剩问题日益严重。2007年，尽管中国人民银行10次上调存款准备金率至14.5%，创二十余年来的历史新高，但流动性过剩的状况并未改变。过剩的流动性推动房地产、股票等资产价格迅速上涨，并使这种上涨预期迅速社会化，带来楼市和股市的恐慌性购买，进而引发新一轮的上涨。楼市的快速上涨为企业高价拿地提供了充足的理由，股市的快速上涨则为企业高价拿地提供了廉价的资金。越来越多的地产企业通过股市融资走上了“股市融资——高价拿地——股市融资——高价拿地”这一所谓“股地拉扯”的螺旋式增长道路。据不完全统计，2007年房地产企业通过IPO、增发等从股市融资在1000亿元以上。也正因为此，“银松地紧”下土地市场供求矛盾激化，“地王”才能遍地开花。

图2 人民币对美元汇率中间价走势

（三）土地出让策略体系的不完善为“地王”频出创造了现实的机会

21世纪初开始全面推行的“招拍挂”土地出让制度，在引导和培育市场、推进土地市场化运作、避免土地供应的暗箱操作、建立相对公平的市场竞争环境方面起到了非常积极的作用。与此同时，现行土地出让制度为“地王”频出提供了现实的机会。一方面，“招拍挂”大大降低了非市场化的壁垒，促进了土地市场的公开公平，便于企业进入异地市场，从而为土地市场的激烈竞争奠定了政策条件。另一方面，由于“招拍挂”实施时间较短，“协议地”逐渐被开发而减少，“公开地”的供应效率并未迅速提高，加之政府持续紧缩土地供应的政策导向，土地市场供不应求的预期异常明显。同时，绝大多数城市都未建立不同市场格局下的土地出让策略体系。在土地市场供不应求的格局下，“价高者得”客观上增加了非理性竞争的可能性。值得一提的是，在土地出让策略体系建设相对领先的北京，由于绝大多数居住用地均采用招标方式出让，重量级的“地王”在2007年并没有出现。表2列举了1999年以来土地出让制度改革的重要时点。

表2 1999年以来土地出让制度改革重要时点

（四）实力地产企业的加速扩张是“地王”频出的直接原因

近年来，伴随着房地产市场的持续走好，加速扩张成为众多企业的共同选择。一方面，早已完成全国化布局的企业如万科、中海地产等