物业税（property tax），又称财产税或房地产税（real estate tax），是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人（个人或法人）对其所有或使用的土地、房屋等不动产按期缴付一定税额，税额额度随着房地产价值的变化而变化。2003年10月，中共十六届三中全会发布的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消相关收费。”国家“十一五”规划纲要明确提出，要改革房地产税收制度，稳步推进物业税，并相应取消有关的收费。尽管开征物业税尚需时日，但对于其开征后可能产生的效应进行评估，未雨绸缪仍然是必要的。

一 物业税税制设计

我国现行的房地产税制存在的问题，主要是税制结构不合理、保有环节征税对象范围狭窄、计税依据和税负不科学以及税收配套措施不全等。物业税设计总体原则应是“简税制、低税率、宽税基、严征管”。总体思路是在合并房产税、城市房地产税和城镇土地使用税的基础之上，对其他相关税费进行调整，转化为房地产保有阶段定期统一收取，在城镇范围内构建统一的物业税制。从这个意义上来讲，物业税不是新税种，而是对已有税制的调整。对于具体细节，比如说土地出让金是否应该并入物业税、是否取消土地增值税和耕地占用税、是否保留契税等，目前还有争议，对此下文将作具体分析。

（一）物业税构成要素^[1]

征税对象：对每个纳税主体以其拥有的全部房地产价值作为征收对象，对于自用和出租不作区分。

征税范围：城镇居民自住用不动产均纳入征税范围，农村地区的土地和住宅，以及国家机关、事业单位、社会团体等单位自用的不动产暂时不列入纳税范围（用于出租和营业的不动产除外）。从长远来看，待城乡二元结构消除后，农村地区的土地和住宅也应纳入征税范围。

税率：由中央设计统一的税率范围，允许各地方（市县级）政府在此范围内自行选择。这是基于在保持全国税制统一的前提下，给予地方政府一定程度的自由裁量权的考虑，也是世界上许多大国所采用的做法。综合考虑居民的承受能力和国际惯例，税率范围可以设定在0.3%～0.8%。

计税依据：以房地产市场评估价值为计税依据。对于无法直接衡量或难以衡量市场价格的房产，可以考虑以历史成本原则为依据。对所有未上市交易的物业，以当时业主在产权过户时登记的价格作为税基。以后税基每年按一定的百分比逐步上调，直至物业售出或接近市场价格。

征税额：目前提出的方案中，大多倾向于利用评估价值乘以税率来确定征收额。

免征额：考虑到纳税人的承受能力，允许一个家庭中每人有20～30平方米的免税住宅面积，或者按家庭人口数乘以人均免税额，从评估价值中扣除，以保障公民的基本生存权利。就是说，对扣除免税额后的部分征收物业税。

物业税设计的一个基本原则是，科学预测现行房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，使物业税的总体规模与之保持基本相当。对于开征前所购置的房产，可以将其已缴纳的税费作为物业税的抵扣项目，或在一定年限内给予低税或免税，之后所购置房产则缴纳统一的物业税。

（二）对几个问题的讨论

1.土地出让金是否应并入物业税？

从理论上来说，土地出让金不应并入物业税。

首先，土地出让金（地价）和物业税属于两个不同的范畴。土地出让金是土地的出让价格，与土地使用权出让相联系，本质上是一种地租，是政府以土地所有者身份在出让一定年限土地使用权时获得的租金收入。物业税则属于税收范畴，是地方政府为公众提供公共服务、实现公共管理职能而获取的收入。

其次，新出台的《物权法》明确规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。这个规定实际上否定了地租理论（土地不属于业主财产），承认业主拥有对土地的永久使用权。这样物业税在理论上和法律上都有了依据，它并不是土地出让金的变形。

如果说土地出让金代表的是土地使用税或地租，那么地方政府在它之上再对房产中的土地征收物业税，便构成重复征税。但根据《物权法》，地方政府出让的是土地的永久使用权，即所有权，那么此时政府所收取的将不再是土地出让金而是土地的价格了。因此，对于不同类型产权的房屋应用不同的措施，例如廉租房住户既无土地所有权