2007年6月18日，建设部发布了《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”，剑锋直指小产权房。由此，存在了十年之久年的小产权房进入公众视野，引发了前所未有的热议和争论。

事实上，北京市清查处理小产权房的序幕从2007年初拆除房山区青龙湖镇青龙头村别墅就已拉开。3月12日，北京市建设委员会发布了关于乡产权别墅购买的风险提示。6月22日，国务院召开电视电话会议，部署开展第二次全国土地调查，被业内称为全面清查小产权房的政策指引。电话会议结束后的第三天，北京市率先在全国开始“征讨”小产权房。北京市国土资源局局长安家盛在一次活动中表示，北京已经部署开展在全市范围内调查乡产权、小产权等违规土地开发建设，违规开发建设的要停工停售。12月11日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议强调：“严格规范使用农民集体所有土地进行建设，严禁非法占用（租用）农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。”

一 小产权房界定

传统意义上的小产权房，泛指产权不完全，或者产权受到限制的住房。包括经济适用房、集资和合作建房、廉租房等，均因其产权的不完整而被称为小产权房。现在热议中的小产权房，是指在农民集体土地上，由所在地乡镇政府或享有该土地所有权的村委会单独或联合开发商开发建设，由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋。按照我国现行法律规定，农村土地一般归村集体所有，如果要在农村集体所有的土地上进行商品房开发建设并出售，必须先经国家征收，转为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家交纳土地出让金等税费，建房后出售给购房人。小产权房是在没有将农村集体所有的土地转为国有的情况下建设的商品房。这种房屋的权属证书没有房管部门的盖章，仅有乡镇政府或者村委会盖章以证明权属，故称为小产权房或者乡产权房。小产权房由于权属证书不是由合法发证机关发放，所以不具法律效力，当然也不能上市交易。故而小产权房与“大产权”房的本质区别只是在于是否向国家交纳了相关税费。

根据所使用的土地利用类型的不同，小产权房又可分为两种：一种是在农村建设用地和可转为建设用地的土地上所建的房屋，一种是在耕地上所建的房屋。由于小产权房不存在土地出让金，也不缴纳各种税费，开发成本较低，售价也低，这是它大受购房者欢迎的主要原因。但由于没有合法产权证，一旦国家征地拆迁，购房者将得不到补偿。而且，这类房屋一般由土地所在村开发，房屋质量和房屋售后维修难以保证，入住后的物业管理也极易出现问题。

二 小产权房盛行的原因

小产权房市场已形成供需两旺态势，小产权房的热销成为毋庸置疑的社会现实。小产权房的风险显而易见：没有合法的权属证明保护自己的权益、不能上市交易、占用耕地、违反国家相关政策、扰乱现行房地产市场秩序等。那么，为什么以非法之身却能够受到购房者的欢迎、开发商的青睐、乡镇政府（村委会）的支持和政府相关部门的默许呢？对于建设部的风险提示，购房者未必不明白。住房是目前中国普通百姓最大、最重要的财产，用不着提醒，所有购买小产权房、乡产权房的市民，都会仔细算计、掂量政策风险。最后决策冒风险购买，一是因为面对居高不下的商品房价，缺少支付能力而又急于解决自住需求的购房者不得不使房屋产权保障让位于实际生存需求。于是价格相对低廉的小产权房就成为首选。二是社会普遍存在法不责众的侥幸心理。而小产权房经过缴纳土地出让金可以转化为大产权房的宣传又加剧了这种心理。三是对于开发商和乡镇政府（村委会）而言，开发小产权房绕过了层层审批关口，没有缴纳土地出让金和配套税费，销售也没有缴纳相关税费，因此，即使小产权房以商品房1/2的价格出售，仍存在很大的利润空间。四是小产权房市场的形成和存在已非一朝一夕，既然在现行的法律法规下是违法违规的，相关政府部门的不作为和放任自流实际上就助长了这一不合法市场的繁荣。换句话说，土地和房屋相关政府部门的失职和管理缺位也推动了小产权房的盛行。事实上，从建设部暧昧的购