我国房地产市场调控形势正处于一个关键时期。近两年国家加大了对房地产市场的调控力度，调控前期取得了积极成效，大中城市楼市价格与销量比较平稳。2012年4月以来我国房地产市场又开始出现反弹，70个大中城市多数房价已经回到甚至超过2011年的水平，全国城镇房价总体水平明显高于上年，房地产市场调控政策执行面临着考验。

一 房地产市场政策目标局部实现、整体未实现

近年来，我国房地产调控政策进一步强化。中央针对房地产市场的调控，主要推行“三限一保”政策，“三限”即限购、限贷、限价，“一保”即扩大保障房建设规模。总体来看，国家的房地产市场调控的政策目标局部实现，但整体并未实现。局部实现，主要表现为房地产投资仍保持较高速度增长，全国70个大中城市房价总体稳定，保障性住房建设取得预期成效；总体未实现，主要表现为全国城镇房价总体涨幅仍然较大，投资投机性购房仍然严重存在，土地价格仍然保持较高涨幅。

（一）全国房价局部平稳，总体上涨

根据国家统计局的数据，2012年11月，全国70个大中城市住宅销售价格，同比上涨的城市有25个，上涨幅度最大的未超过2%，持平的城市有7个，下降的城市有41个。但根据全国城镇商品房销售额与销售面积数据，2012年1～11月，全国商品房销售面积同比增长2.4%，为2012年以来首次增长，销售额同比增长9.1%，增速加快；全国商品房和住宅销售均价分别为5837元/平方米和5495元/平方米，与2011年同期相比分别上涨6.6%和7.8%。11月当月，全国商品房销售面积同比增长30.4%，增速较上月提高7.2个百分点；销售额同比增长38.4%，增速较上月提高6.7个百分点。

（二）土地成交量下降、地价继续上涨

根据国家统计局数据，2012年1～10月，全国房地产土地开发与购置面积27659万平方米，比2011年同期下降18%，但土地成交价款仅下降11%。房地产开发土地购置价格，2011年1～10月为1937元/平方米，全年为1964元/平方米；2012年1～10月为2083元/平方米。

（三）地王楼王再次不断涌现

2012年7月，北京海淀区万柳一个地块成交楼面价约高达4.5万元/平方米，创北京市住宅地价历史新高，业界普遍预计届时房价将达8万～10万元/平方米，甚至更高。受此影响，周边房价与租金应声大幅度上涨。北京年中推出的豪华别墅“运河岸上的院子”每套售价在3亿元左右，也创历史新高。2012年11月，北京再次推出一个地块，楼面价的底价为3.6万元/平方米，社会普遍预计将创单价地王新高。这些地王、楼王成为带动北京其他区域和全国其他一线城市地王、楼王不断涌现及地价房价、租金重新攀升的催化剂。

（四）一线城市房租价格仍然快速上涨

一线城市住宅和办公楼租金连续多年上涨，2012年继续上涨。据有关方面统计，北京住宅租金2010年和2011年分别上涨17%和13%后，2012年又上涨10%以上；商务楼租金两年来上涨50%以上，甲级写字楼租金上涨1倍多。据北京房屋中介公司链家地产的数据，2012年上半年北京房屋平均月租金为3530元/套，大约每月55元/平方米，而2012年上半年北京城镇居民人均可支配收入为3026元/月。按每户家庭两个劳动力来计算，房租收入比高达50%。

二 中国房价收入比畸高源自“四过高、三失衡”

衡量房地产市场健康发展的一个主要标志是合理房价收入比。什么是合理房价标准，有关部门目前尚未给出一种正式说法。社会上针对合理房价标准有着各种讨论，但并没有一个被公众普遍接受的说法。以下就此问题从更宽的角度进行分析。

（一）三种衡量标准——拓宽视角看问题

1.世界银行评价标准

国际上一般用房价收入比来衡量。房价收入比是指家庭年平均总收入与一套住房平均总价格之比。世界银行认为，房价收入比在3～6倍为合理区间。根据联合国对1998年世界96个国家和地区的统计，房价收入比在0.8～30倍，平均值为8.4倍，中位数为6.4倍。发达国家普遍在3～6倍区间，发展中国家普遍在5～8倍区间，如果超过8倍，则被视为收入分配严重不公的国家。

2.总理两项评价标准

温家宝总理在2012年“两会”的政府工作报告中提出，要“促进房价合理回归”。后来，温家宝总理在答记者问时，就什么是合理房价提出了看法：房价要与居民收入水平相适应，房价要与开发商合理成本和利润相匹配。总理的回答在社会上引起极大的反响，不少机构纷纷以此来计算全国各地的房价收入比，对各地合理房价与实际房