一 陕西省房价基本情况

（一）2011年陕西省房价基本情况

1.总体走势

2011年，陕西房地产价格随着宏观调控的变化而不断走低，呈现回落态势。全省新建住宅销售价格上涨4.9%，较上年涨幅回落6.6个百分点，涨势明显趋缓。

（1）全年新建住宅价格涨幅呈回落态势

受宏观调控政策影响，新建住宅价格涨幅呈回落态势。2011年元月份，陕西新建住宅销售价格累计上涨5.1%，2月份价格指数最高点出现，同比涨幅高达7.2%，其他月份基本稳定在4%～5%。下半年，陕西新建住宅价格多次出现环比下降。8月份较上月下降0.01%。四季度，新建住宅销售价格同比涨幅回落明显，而环比价格逐月回落，价格连续三个月较上月下降。12月份，新建住宅环比、同比价格指数均为年内最低水平。

图1 2011年陕西新建住宅价格指数

2011年，全省完成房地产开发投资1402.53亿元，占固定资产总额的14.4%。全年房屋施工面积12179.97万平方米，同比增长22.4%。房屋竣工面积1104.45万平方米，同比增长22.7%。房源增多，加之保障性住房占比加大，有效抑制了房价的上涨。

（2）大户型价格涨幅回落幅度较大

调查结果表明，分户型看，小户型（90平方米以下）新建住宅价格涨幅高于大（144平方米以上）、中户型（90～144平方米），大户型新建住宅价格涨幅最低且回落最快。12月份，新建住宅价格均低于上月，其中，大、中、小三种户型住宅价格分别下降3.7%、0.1%和0.7%。

图2 2011年陕西新建住宅分户型价格指数

（3）住宅全年涨幅高于新建住宅

住宅市场中新建住宅所占比重一直较大，二手房成交量较低。然而，二手房具有新建房屋不能比拟的优点，让二手房价格一路上涨。2011年，二手住宅价格上涨10.7%，高出新建房屋价格涨幅5.8个百分点。分月数据来看，二手房同比涨幅最高达到13.6%，新建住宅同比涨幅仅为7.2%。价格相对较低，面积较小的二手房屋越来越受到购房者的青睐。

表1 2011年1～12月陕西住宅销售价格指数

（4）土地交易价格处于高位

土地是稀缺资源，在建房成本中占有相当比重。2011年，各市供应的土地类型中，住宅用地的供应量明显减少。大规模的配建保障房，在一定程度上影响了开发商拿地的积极性，相反，受到政策影响较小的商业和工业用地的交易量明显增加。在此大环境下，陕西住宅土地价格仍保持高位运行，土地交易价格上涨8.6%。

（5）物业管理价格基本平稳

2011年，全省房屋租赁价格上涨4.4%，低于同期全省居民消费价格涨幅，处在合理的上涨区间。持续上涨的房价和通胀因素，推动了租赁价格的上涨。全省各地房屋租金都有一定增长，尤其在城区受旧城改造等基建项目影响，许多原来在城中村居住的也要租房，造成出租房房源紧张，也进一步加速了房价上涨。全年物业管理价格上涨0.15%。

2. 2011年西安市房价基本情况

2011年，在国家和地方一系列房地产调控政策影响下，西安住宅销售价格上涨平缓，涨幅回落；商品住宅租赁价格涨幅明显；土地交易价格小幅上涨。

（1）普通房价有升有降

从价格区间段分布情况来看。2011年，4000～6000元/平方米呈现下滑趋势，其他各价格段则表现出不同程度的上涨。其中，比例下滑最为显著的是5000～5500元/平方米价格段，同比下降9.05个百分点，而增长最为显著的是3500～4000元/平方米价格段，同比上涨4.8个百分点。

表2 西安市不同价格段住宅价格变化情况

（2）物业一波三折

2011年，在政策调控的影响下，楼市观望氛围迅速形成，商业地产价格也有所下滑。随着通胀压力的增加，投资客蜂拥而至商业市场，至9月，西安商业地产达到了当年顶峰。

图3 2011年西安商业物业成交均价走势

（3）写字楼小幅震荡上升

图4 2011年西安写字楼价格走势及变动

受政策影响，西安房地产市场整体都受到了巨大的冲击，住宅市场均价开始波动，而对于楼市调控影响较小的写字楼市场，其均价变动相对较小。从图4中可以看出写字楼成交均价整体呈现小幅震荡上升态势，全年写字楼物业均价为9497元/平方米。

（4）别墅小幅上涨

从别墅物业的价格走势看，受到楼市调控影响，住宅市场均价在2011年产生了较大的波动，然而，别墅类物业不限购且属于高端消费产品，其价格受到调控的影响不是很大。随着城南曲江区高端别墅项目在下半年的受宠，2011年，西安别墅均价呈现上涨的走势，据西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2011年，西安别墅成交均价