一 咸阳市基本情况

咸阳位于陕西省八百里秦川腹地，渭水穿南，峻山亘北，山水俱阳，故称咸阳；东邻西安，西接杨凌国家农业高新技术产业示范区，西北与甘肃接壤。全市总面积10196平方公里。总人口516万，非农业人口96万。

2010年，咸阳市生产总值1098.7亿元，较上年增长14.5%；规模工业总产值1334.5亿元，较上年增长37%；全社会固定资产投资1050.5亿元，较上年增长31.2%；社会消费品零售总额293.6亿元，较上年增长18.5%；财政总收入135.3亿元，较上年增长35%；地方财政一般预算收入43.5亿元，较上年增长37.3%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到18914元和5056元，增幅分别为15.3%、20.2%。咸阳市近年来城镇居民可支配收入不断增加；关中天水经济区发展规划、关中城市群建设规划、西咸新区规划顺利实施；国际化大都市建设、西咸一体化进程加速推进；北塬新城开发建设快速启动。与西安互为一体的独特区域优势、宜居宜业的生态环境优势日益显现，咸阳成为房地产开发的热点区域和最具投资潜力的区域之一。

二 咸阳市房地产发展现状

（一）房地产企业情况

1. 2011年房地产开发企业增长情况

由表1可知，“十一五”以来本市房地产开发企业由2006年的165家发展到2011年的232家（一级资质企业3家，占1.29%；二级资质企业13家，占5.60%；三级资质企业61，占26.29%；四级资质企业115家，占49.57%；暂定资质企业40家，占17.24%；），注册资金53.8亿元，初步具备了规模开发的实力。

表1 2011年咸阳市房地产开发企业基本情况

高资质开发企业较少，竞争力有待提升：二级以上企业仅仅16家，占房地产开发企业总数的6.9%；注册资金过亿企业仅有7家，占房地产开发企业总数的3%，总体上对于连片开发整个街区投资乏力。

2.企业存在的主要问题

（1）房地产开发企业数量较多，但规模偏小，行业集中度低；部分企业资金实力不足（主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发），加大了投资风险。

（2）房地产开发结构不合理，住宅品牌单一；全市近几年规模性住宅项目的开发仍然偏少。总体上，房地产开发难以满足不同的消费需求。

（3）个别房地产开发企业管理不正规。企业中存在合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为。

（4）市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务企业的发展滞后于房地产业的发展。

3.企业发展动向和发展趋势

（1）规模化：随着房地产业竞争加剧，房地产开发企业规模化发展。房地产开发行业中大鱼吃小鱼的态势显现，快鱼吃慢鱼这种现象即将发生。国内资本市场的逐步成熟，将大大加快房地产开发企业规模化、集团化的步伐。

（2）制度化：制度化是企业发展规模化、民营化的基础和保障。我市房地产业的发展仍然显得较“乱”，存在以下不合理制度：房地产企业定价制度、土地征用制度、企业内部激励机制等。未来中国房地产开发企业将按照现代企业制度的基本原则，加强房地产企业内部管理制度、激励制度、用人制度、财务制度等方面的规范化，使得企业的内部以及外部环境进一步向制度化方向发展。

（3）品牌化：品牌化是产品差别化的进一步深化。品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，是核心竞争力和综合素质的外部表现。长久以来，中国的消费者买房子需要全面考虑有关住房的所有因素，但是各因素的权重对比分析只有消费者自身去衡量，从而造成较高的交易费用。未来我市房地产市场的竞争主要在于品牌竞争，而不再是炒作概念，全面采取“跟随策略”就能“全赢”的局面将被逐步打破，房地产业界将会崛起一批行业精品楼盘和明星企业，它们在竞争中占据优势并获得巨大的超额利润。

（二）房地产开发投资状况

1.土地规划和使用情况

（1）土地规划情况

在新一轮土地利用总体规划修编中，咸阳市将主城区（含沣渭新区咸阳部分）和泾渭新区确定为中心城区规划控制范围。主要包括秦都区（马庄、双照镇除外）、渭城区行政辖区和泾阳县的永乐镇、高庄镇、崇文乡以及兴平市的西吴镇，田阜乡，土地面积共66088公顷。主城区（含沣渭新区咸阳部分）是咸阳城镇体系的核心，承担着咸阳市政中心、经济中心、文化中心、旅游服务中心、高新技术产业基地、综合型居住社区的职能区域范围。规划到2010年，主城区建设用地规模控制在7000公顷，新