一 引言

对澳门住宅市场的发展而言，2013年是不寻常的一年。此前的几年，尽管政府极力推出压抑房地产价格的严厉措施（俗称“辣招”），房价仍以前所未有的速度持续上涨。行政长官崔世安虽然承认政府曾考虑过多种可能措施以改善房屋问题，但在2014年度《施政报告》中对房屋政策仍着墨不多。同时，2014年度《施政报告》承诺提升澳门居民的整体水平，使更多居民能晋升至企业组织内的高层位置、促进居民向上流动，并使中产群体得以壮大。这些承诺，其实与2012年11月1日开始展开咨询的《澳门特别行政区人口政策框架》相呼应。按照《框架》意见，澳门将实现“世界旅游休闲中心”和“中国与葡语国家的经贸合作服务平台”的经济发展目标，而应对这些快速发展的其中一个必要条件是对较高水平劳动力的需求。然而，目前澳门人口结构中，老龄人口规模正在扩张（尤应注意的是澳门人均寿命远比国际平均高）、出生率下降，继而导致劳动力萎缩。因此，除了依靠人口自然增长外，澳门还迫切需要大量外地雇员，以填补各阶层劳动力的短缺。

根据《澳门特别行政区人口政策框架》咨询文本，澳门人口预计将于2036年达80.2万人，其中外地劳工15万～20万，占预计人口总数的18.7%～25%。单从数字观察，大量外劳涌入似乎会为澳门构成一定压力，但如果进一步考虑到2016年新的综合度假村陆续落成，随之带来的数以万计的新酒店房间、娱乐设施以及其他度假和购物设施，出现上述规模的外劳绝不稀奇。事实上，根据统计暨普查局公布，非本地劳工人数在2013年10月底已达13.25万人，比前述2036年的最低估计数字只相差1.75万人。无论如何，澳门的人口规模从2013年第三季度的59.82万人增加至2036年的80.2万人，仍意味着人口总量将要增加超过20万人。他们全部都需要住宿，而一些希望提升生活水平的居民更对优质和新建住宅有一定需求。上述因素结合起来，将加剧对住宅供应的整体需求。

由于澳门只属一个微型经济体，有关住宅市场的研究大多局限于报纸或杂志的文章，较具学术性质，且与住宅有关的研究有王于渐、郭国全、蔡小慧和黎宁^[1]、张洋和黎宁^[2]、柳智毅^[3]和公共治理研究中心^[4]。陈章喜、李厚强、何文辉和区楚东^[5]相对全面地研究了澳门的土地利用方面的内容，而柳智毅则特别指出中等收入人士在博彩业开放后的需要和发展趋势，与2014年度《施政报告》中政府提出致力提升澳门人力资源的专业水准和生活水平相呼应。本文通过分析澳门住宅市场，尤其在《澳门特别行政区人口政策框架》提出的人口规模的压力下于2012～2013年的状况，以填补当前有关澳门住宅市场研究的一些空白。鉴于《承诺转让在建楼宇的法律制度》（俗称“楼花法”，于2013年5月21日通过）和《房地产中介业务法》生效以来住宅交易显著减少，本文还将探讨这两部法律和其他调控市场措施的利弊与影响，以及这些举措与《澳门特别行政区人口政策框架》提出的人口规模而产生的对住宅需求的关系。最后，本文将提出并探讨一些有利于为过热的住宅市场降温的措施。

二 澳门的住宅市场

澳门的住宅市场，从未出现过当前的炽热情况，即使在1993～1994年也曾经出现过市场高峰期，但当时炽热的程度仍不能与当前相比。在过去20年间，居民自置居所的比重并不低，但与香港不同，澳门住宅市场的“投资”情绪在当时并不强烈^[6]。在香港，房地产市场是本地居民和国际投资者参与的金融市场的一部分，每年都有较高的交易额。至于澳门，这种投资风气主要在2003年港澳两地经历SARS疫症的低潮过后，本地博彩业进一步开放的背景下才培养起来。自此的12年间，每平方米住宅价格增长9倍，更于两年多时间增长接近两倍，至2013年10月已达80412澳门元^[7]。

图1显示了过去两年澳门住宅市场季度价格的趋势，可见澳门住宅价格截至2013年第三季度，除了2008年底的一段短时期因全球金融危机和2011年夏季政府推出“辣招”而曾经下跌外，几乎经历单向增长的趋势。然而，最后一次录得的价格下跌纯属错觉，因为2013年第二季度大部分交易以预售高端住宅单位为主，继而推高交易价格；相比之下，在第三季度录得仅有的几宗交易中，则以平均价格相对较低的小型单位为主。如将价格增长的幅度与上一季度比较，则显得波动大得多，其中最高增幅在2009年第三季度，比上