一 2013年北京土地市场回顾

（一）土地成交总况

2013年北京土地市场延续2012年下半年开始的土地市场回暖势头，市场火热程度接近2010年，全年土地成交表现为“量升价涨”。土地成交量的大幅回升体现在土地成交宗数、成交面积和成交额上，这主要得益于土地供应大幅增加和企业的积极参与；土地成交价格的快速上涨表现为土地溢价率高企、企业对热点地块的激烈争夺及区域楼面地价屡创新高。此外，值得关注的是2013年商业金融和多功能用地（以下统称“公建用地”）越来越受市场青睐，自住型商品住房用地的推出将对土地公开市场的竞争格局产生深远影响。

1.成交量同比大增

从成交用地宗数看，2013年，北京公开市场成交经营性用地^[1]共130宗，其中住宅用地67宗，公建用地63宗。2013年经营性用地成交宗数同比增长近1倍，且列2005年以来第二位（仅低于2010年的142宗），如图1所示。2005～2010年土地成交宗数总体保持快速、持续增长（剔除2008年因受金融危机影响，成交宗数有所回落），并在2010年达到近9年来的峰值，但从2011年开始，受房地产业本轮“深度调控”影响及“土地供应瓶颈”制约，土地成交持续回落，2013年实现反转。

图1 2005～2013年经营性用地成交宗地数

从成交面积及成交金额看，2013年北京公开土地市场成交经营性用地总规划建筑面积约1818万平方米，同比增加103%；土地出让金达1746亿元，同比增加192%。土地成交面积及成交金额变化趋势与成交宗数变化规律基本一致，即2010年达到峰值，之后受调控及土地供应减少影响，土地成交面积和成交额持续下降，2013年再次大幅回升，如图2所示。

图2 2005～2013年经营性用地成交面积、金额及楼面地价

2.成交价格大幅反弹

2013年，经营性用地成交价格与成交量变化趋势一致，亦大幅上涨。全年经营性用地平均楼面地价9604元/平方米，同比上涨44%，如图2所示。

此外，溢价率的变动更能体现市场交易的活跃程度。2013年，土地成交溢价率震荡上扬，尤其是第三、第四季度上升显著。全年经营性用地平均溢价率约40%，较2012年高出22个百分点；全年住宅用地平均溢价率约31%，较2012年高出14个百分点，如图3所示。

图3 2011～2013年土地成交溢价率变动趋势

从2013年10月开始，伴随着“京七条”及其实施细则的相继出台，原本竞争激烈的土地市场变得更加火爆。“京七条”出台后，规划有住宅用地的地块基本都通过“控制地价拐点、竞自住型商品住房面积”的竞价方式出让，这也使得地块的实际溢价率、地块规划剩余的纯商品房楼面地价被大幅推高。

3.成交结构——公建比重加大，纯商品住宅用地被自住型商品住房挤压

在纯商品住房用地被自住型商品住房用地挤压、公建用地的价值提升双重背景下，公建用地市场表现抢眼。2013年，公建用地成交量建筑面积680万平方米，占经营性用地37%，纯商品住房用地成交建筑面积640万平方米，占经营性用地35%，如图4所示；2013年自住型商品住房用地227万平方米，占宅地的20%，而纯商品住房用地占宅地的56%，如图5所示。

图4 2013年各类用地成交占经营性用地比例

4.成交分布——以五环外近郊区为主，远郊提升明显

图5 2013年各类型宅地成交占住宅用地比例

从土地成交区域看，2013年近郊区（通州、大兴、房山、顺义、昌平）仍然为土地供应主要区域，且所占比重基本持平；内城区（东城、西城）出让了东城区崇文门路口东南角1宗优质地块，所占比重下降；亦庄开发区出让了3宗地，所占比例明显下降；城区（朝阳、海淀、丰台、石景山）与远郊区（平谷、门头沟、密云、怀柔、延庆）所占比重同比均有所提升。如表1所示。

表1 2013年各区县经营性用地成交宗数和建筑面积

从各区县土地成交比例看，房山、通州、昌平、大兴四区2013年经营性用地成交建筑面积占比过半，其次是顺义、门头沟、石景山、朝阳、丰台、密云，成交建筑面积占比为5%～6%，如图6所示。

图6 2013年北京市各区县经营性用地成交建筑面积占比

5.建设用地供应计划完成情况——近6年来首次完成供应计划

2013年，北京市计划供应经营用地1250公顷，同比上升4.2%。其中商服用地400公顷，同比上升14.3%；商品住宅用地850公顷，同比持平。

2013年，北京市经营性用地供地总体完成率达103.4%，近6年来首次完成年度建设用地供应计划，且向住宅用地倾斜。其中，成交商服用地314公顷，完成计划供应的