一 2013年房地产投资特征

2013年，面对国内外复杂的经济形势，新一届政府持续推进经济结构调整，确保经济“稳中求进”。房地产市场经历了年初“国五条”及各地细则的陆续出台，调控基调继续坚持不动摇，市场却维持了强劲的复苏态势。特别是一、二线城市市场全面复苏，重点城市房价普涨、成交量持续回升，土地市场量价齐升，行业投资环境全面回暖。

（一）房地产开发投资增速显著提升

房地产调控的持续加强，使2011年、2012年城镇固定资产投资、房地产开发投资和住宅投资增速均呈现不断下降的态势，2012年达到了低谷，当年住宅投资增速创十年来新低，低于同期房地产投资增速4.8个百分点，增速较2011年大幅下降18.8个百分点。2013年，在经济企稳回升和房地产市场全面回暖的背景下，房地产行业开发投资走出了连续两年的下跌趋势，投资力度明显加大。2013年，全年房地产开发投资达86013.38亿元，同比增长19.8%，增速较2012年提高3.6个百分点，较同期城镇固定资产投资增速高0.2个百分点，占城镇固定资产投资比重为19.7%，与2012年持平。其中，住宅投资为58950.76亿元，增速为19.4%，增速同比大幅提升8个百分点（见图1）。

图1 2008～2013年房地产开发投资情况

房地产行业的回暖，提升了行业投资的热情和信心。2013年，房地产开发投资和住宅投资各月的累计增速均维持在较高水平。2～12月各月房地产开发投资累计增速均超过19%，2月份最高，达到22.8%；住宅投资各月累计增速最高为23.4%，最低为18.9%，各月累计增速亦较为稳定（见图2）。

图2 2012～2013年各月房地产开发投资累计增速情况

（二）住宅投资实现大幅提升，中高端住宅投资力度加大

2010年房地产调控加大力度以来，大量的购房需求被积压下来，2012年下半年市场开始松动，前期积累下来的需求开始释放。2013年延续了市场复苏的趋势，需求得到集中释放，房地产市场交易量价齐升。在此背景下，住宅投资额显著增长，2013年住宅投资增长率达到了19.4%，增速较2012年提升8个百分点。其中，90平方米以下住房投资增速为15.8%，涨幅较上年回落6.1个百分点；而140平方米以上住房和别墅、高档公寓的中高端住宅的投资力度有所加大，140平方米以上住房增速为6.6%，增速较2012年上升2个百分点，别墅、高档公寓投资增速为5.5%，较上年提高4.8个百分点。可见，在市场全面回暖环境下，住宅投资信心加大，除了90平方米以下小户型的刚需型住宅投资外，140平方米以上住房和别墅、高档公寓的中高端住宅投资走出2012年的下跌态势，开始回升（见表1）。

表1 2012～2013年全国房地产开发投资增长情况

（三）住宅投资结构更契合市场需求

刚需依然是目前房地产市场的主流需求，随着市场的全面回暖，中高端需求持续释放。研究显示，2013年的住宅投资结构更加切合市场需求结构，其中刚需型投资比重提升幅度较大，创2007年以来的新高，90平方米以下刚需型住房投资占比为33%，较上年大幅提升9.6个百分点。另外，追求品质生活的中高端住宅投资比重亦在市场复苏中得到提升，140平方米以上住房占住宅投资17.7%，较2012年上升4个百分点；别墅、高档公寓投资占比为6.2%，较上年提升1.4个百分点（见表2）。

表2 2004～2013年全国房地产开发投资结构情况

（四）商业地产投资热度不减，增速、占比持续提升

在房地产调控政策持续从严背景下，不少房地产企业为了获得新的生存空间，抓住新型城镇化进程中带来的新机遇，实现长期的稳定发展，纷纷进入商业地产领域，持续加大对商业地产的投资。2013年，办公楼投资增速为38.2%，同比提升6.6个百分点，较同期房地产投资增长率高出18.4个百分点；商业营业用房投资增速为28.3%，比上年提升2.9个百分点，较同期房地产投资增长率高8.5个百分点。从投资占比来看，2013年办公楼投资比重为5.4%，商业营业用房投资占比为13.9%，两者均创十年来的新高。加大商业地产投资是房地产企业在新形势下的选择，而运作商业地产对企业的资金和管理具有更高的要求。

（五）中、西部投资增速较高，东部地区依然是投资重地

2013年，东、中、西部地区房地产开发投资增长显著，增速均较2012年有显著的提升，其中市场复苏较为强劲的东部地区投资增速同比上升4.5个百分点，中部和西部地区同比分别上升1.4和2.8个百分点。是年，东、中、西部地区房地产开发投资额分别为47972亿元、1