2013年，尽管经济增速放缓，流动性冲击加剧，房地产市场整体仍呈现“供需两旺、量价齐升”局面，全国商品住宅累计销售面积11.6亿平方米，同比增长17.5%，销售额6.8万亿元，同比增长26.6%，增速创近四年新高，平均销售价格5850元/平方米，同比上涨7.7%^[1]。在此背景下，2013年个人住房贷款实现快速增长。本文重点对2013年的住房信贷政策和信贷投放情况进行分析，并展望2014年住房信贷业务可能呈现的新特征。

一 2013年个人住房贷款政策环境

（一）政策总体稳定

新一届政府对房地产调控思路有所转变，更加重视增加市场供给和建立引导房地产市场健康发展的长效机制，对差别化住房信贷政策则未做调整，保持了较好的连续性和稳定性。具体为，居民家庭首套房贷款的首付款比例不低于30%，二套房贷首付款比例不低于60%、利率不低于基准利率1.1倍，三套房及以上住房贷款继续暂停发放，政策规定与2011年、2012年一致。

此外，中国人民银行自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制，取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。但出于继续严格执行差别化住房信贷政策的考虑，未对现行的商业性个人住房贷款利率政策做出调整，其利率下限仍保持为贷款基准利率的0.7倍不变。

（二）区域差异显现

2013年，由于区域房地产市场表现分化加剧，不同城市二套房贷首付比例政策差异逐步显现。《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）要求，“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”。根据上述规定，随着房价上涨速度超出全年控制目标，北京在2013年4月率先收紧“限贷”政策，之后上海、广州、深圳等一线城市以及武汉、厦门、南京、杭州等二线城市也陆续在11月出台收紧措施，将二套房贷首付比例提高至65%或70%（见表1），进一步抑制投资投机性购房需求。与热点城市不同，大部分三、四线城市房地产市场较为平稳，仍按照差别化住房信贷政策底线执行。

表1 2013年不同城市差别化住房信贷政策调整情况

二 2013年个人住房信贷业务发展特点

（一）贷款增势强劲

截至2013年末，全国金融机构个人住房贷款余额9万亿元，同比增长21%，比上年末高8.1个百分点，大大高于15.1%的各项贷款平均增速。全年贷款增加1.6万亿元，同比多增7204亿元，增量为上年的1.8倍^[2]。

从贷款结构看，2013年房地产市场表现明显好于其他行业，个人住房贷款增速高于各项贷款，个人住房贷款结构占比明显回升，占金融机构境内人民币各项贷款增量的比例为17.6%，比2012年大幅提高7.3个百分点，占住户贷款增量的比例为42.0%，比2012年大幅提高8.7个百分点（见图1）。

图1 2009～2013年个人住房贷款占各项贷款、住户贷款比例

逐月看，2013年个人按揭贷款^[3]投放金额较为平稳，变动趋势与住宅销售金额基本同步见图2。“新国五条”细则出台后市场成交量出现回落，受此影响，按揭投放金额在5月份达到全年最小值，此后随着政策效应逐渐消退，成交量和按揭投放金额自8月份开始震荡回升，并在12月份达到全年最大值。

图2 2013年住宅销售额及房地产开发投资资金中个人按揭贷款情况

（二）利率快速上升

根据中国人民银行规定，0.7倍是对金融机构个人住房贷款执行利率下限，但这并不意味着商业银行必须实行0.7倍的“优惠利率”，银行可以充分考虑各种因素按照风险原则合理确定利率水平。2013年个人住房贷款加权执行利率稳步上行，12月份贷款加权平均利率6.53%，达到全年高点，比上年末上升31bp，平均利率水平已接近加权基准利率。利率上行原因，一是受利率市场化改革和金融脱媒影响^[4]，银行资金成本持续升高，净息差收窄压力不断增大，2013年净息差2.68%，较上年收窄7bp^[5]，倒逼银行提升自主定价能力，提高利率定价水平；二是2013年房地产市场交易活跃，贷款需求旺盛，而供给相对紧张。

（三）质量稳中有升

2013年，商业银行个人住房贷款质量保持稳定，整体不良率仍保持低位，截至三季度末不良率仅为0.27%，比上年末下降0.01个百分点^[6]。从上市银行公布的半年度报告数据看，个人住房贷款不良率下降主要受益于新增贷款快速增长带来的稀释作用。不良贷