国际金融危机爆发以来，全球经济持续低速增长，国际货币基金组织预计，2013年，世界经济仅增长2.90%，为金融危机后的最低水平^[1]。相比国际，我国宏观经济情况较为乐观，国民经济呈现整体平稳、稳中有进、稳中向好的态势^[2]。国家在保证经济整体稳定发展的同时，提出继续做好房地产市场调控工作：2013年2月出台的“新国五条”提出坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品房限购政策；3月出台的“新国五条细则”指出进一步提高二套房首付比例及房贷利率，出售自住房将按20%个人所得税征收差价，加快推进房产税扩大试点。

备受瞩目的十八届三中全会指明了当前及今后一段时期房地产行业发展的方向，公报中提出“要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革”。

整体来看，“严厉”依然是国家对房地产行业调控的主基调，在严厉调控背景下，房地产行业发展在2013年暴露出了什么问题，2014年又会呈现什么样的发展趋势，这些都成为社会各界广泛关注的焦点。

一 2013年房地产企业问题研究

（一）房地产企业融资难

1.企业资产负债率提高

2006～2008年房企资产负债率呈现波动趋势，2008～2013年房地产企业资产负债率呈现上升趋势，2013年资产负债率最高，为77.63%，高于2012年2.44个百分点。受国内外宏观经济环境影响，我国内地房地产企业资产负债率的升高加大了自身的财务风险，对资金链抗风险能力提出了考验，同时，资产负债率的升高会进一步加剧企业的融资成本（见图1）。

图1 2006～2013年房地产企业资产负债率

中小规模房企由于资信较低，贷款能力有限，因此不得不从基金、信托、担保公司等非银行金融机构融资，私募融资成本普遍在20%以上。在国家调控房地产行业趋紧背景下，融资成本的逐渐提高对于国内房地产开发企业来说是一个严峻的考验。

2.内地房企IPO及境外融资难度加大

面对日益加大的融资难度，部分房企把目光投向境外上市的渠道，然而效果并不乐观（见表1）。2013年10月，景瑞控股上市当天收跌1.12%；12月，时代地产上市当天收跌1.39%。

表1 2013年中国内地房企赴港上市情况

（二）房地产开发投资增速放缓

截至2013年末，房地产开发投资完成额86013.38亿元，同比增长19.79%，较上年小幅上升3.59个百分点，低于21世纪以来的平均水平（见图2）。

图2 房地产开发投资完成额增长情况

2001～2013年，房地产开发投资完成额增长率只有2009年、2012年、2013年低于20%，其余年份均在20%之上。2008年以来爆发的世界金融海啸导致了世界整体经济环境的不景气，2011年之后国内经济面临物价上涨压力。2012年、2013年接连出台调控政策，抑制房地产投机行为，政策的出台一定程度降低了这两年房地产开发投资完成额的增长率。另外，尽管2013年一线城市及二线热门城市“地王”频现，但是由于三、四线城市土地供给占比较大并因自身住宅产品去化率^[3]较低、存量过大，投资完成额增长率不及以前年份，因此2013年全国房地产开发投资完成额总体增长率水平较低。

（三）重点房企净利率下降

部分融资相对容易、成本更低的上市房企净利率已经从过去几年的20%以上降低到了2013年的15%以下。根据图3所示，首开股份的净利率由2011年的21.15%下滑到2013年的8.12%，此外，世贸地产由2011年的21.97%下滑到2013年的17.52%，2013年其他房企与往年相比净利率也呈现不同程度的下滑。面对“钱贵”“地贵”现状，行业整体利润下滑也就成为必然趋势。

图3 重点上市房企2006～2013年净利率变化趋势

（四）发展优势向规模房企倾斜

受公司规模、融资能力的影响，房地产企业逐渐进入分化期，金融、土地越来越多地流向大型房企，相比而言，中小型房企由于资产规模、项目规模的限制，难以得到优质资本。同是在1月份银行贷款，万科的5年贷款利率为6.72%，阳光城集团2年贷款为10%（见表2）。

表2 2013年部分房地产企业银行贷款案例

（五）房企集中度增强

由于融资能力差别，房企土地获取能力也出现了分化，继而销售情况也出现了强者恒强的局面。克尔瑞研究数据显示，2013年，万达、中海、碧桂园与恒大进入千亿级集团，千亿级以上的房企数量由3家增加至7家。

销售金额集中度^[4]方面，2013年50强房企较上年显著提升。TOP10企业销售金额集中度由12.76%上升至13.27%，