一 宏观背景

（一）2013年我国宏观经济保持平稳增长，城镇居民收入继续增加

2013年，面对复杂严峻的国内外经济形势，党中央、国务院在延续2012年以来“稳中求进”指导方针基础上，把短期年度调控和处理不确定因素与复杂情况的中长期追求有机衔接。实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大政策预调微调力度，国民经济运行呈现经济运行企稳、结构调整加快、民生继续改善的积极变化。2013年，GDP增幅保持基本平稳。初步核算，全年国内生产总值568845亿元，按可比价格计算，比2012年增长7.7%。分季度看，一季度同比增长7.7%，二季度增长7.5%，三季度增长7.8%，四季度增长7.7%。2013年居民消费价格同比上涨2.6%，各季度CPI分别同比增长2.43%、2.4%、2.8%和2.9%，下半年物价涨幅有所增加。

2013年，全年城镇居民人均总收入29547元。其中，城镇居民人均可支配收入26955元，比2012年增长9.7%，扣除价格因素实际增长7.0%。在城镇居民人均总收入中，与2012年相比，工资性收入增长9.2%，经营净收入增长9.8%，财产性收入增长14.6%，转移性收入增长10.1%。

（二）2013年房地产调控政策保持稳定，继续加快棚户区改造

2013年，房地产市场调控以“国五条”为主基调。国务院办公厅于2013年2月26日下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号，即“国五条”），其主要内容包括：完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管和预期管理，加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。在房价上涨过快城市继续实施“限购”措施，并从严征收房屋出售个人所得税。6月26日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善；7月4日，国务院出台《关于加快棚户区改造工作的意见》，全面推进各类棚户区改造，包括城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造。

二 2013年住宅市场运行状况

（一）商品住宅施工面积小幅增加，新开工面积增幅明显回升

2003～2011年，商品住宅施工面积和新开工面积增幅总体保持较高水平，年均增幅分别为20%和16%，商品住宅竣工面积年均增加10%。2012年，商品住宅施工面积和新开工面积增幅明显下降，其中，施工面积增幅仅为10.4%，而新开工面积负增长，比2012年减少10.5%。

2013年，商品住宅施工面积和新开工面积分别为48.63亿平方米、14.58亿平方米，同比增幅分别为13.4%、11.6%，增幅分别比2012年高出2.8个百分点和22.8个百分点。受2012年商品住宅新开工面积负增长和销售面积减速的影响，2013年的商品住宅竣工面积仅为7.87亿平方米，出现负增长，比2012年减少0.4%。

从2013年各项建设指标月度变化看，住宅施工面积增幅相对平稳，全年施工面积同比增幅比一季度小幅减少1.3个百分点，比2012年小幅增加2.8个百分点。住宅新开工面积增幅明显回升，全年新开工面积同比增幅比一季度增加12.4个百分点，比2012年增加22.8个百分点。住宅竣工面积增幅低位回落，全年竣工面积同比增幅比一季度减少5.1个百分点，比2012年减少6.8个百分点。三季度以来，商品住宅新开工面积增幅较快增加，如图1所示。

图1 商品住宅各项建设指标变化

2013年，东部、中部和西部地区^[1]商品住宅新开工面积均由2012年同期的负增长转为正增长，分别比2012年增加10.1%、13.9%和11.6%，增幅分别提高25个百分点、22.8个百分点和18.1个百分点。但全年仍有11个地区商品住宅新开工面积同比负增长，包括黑龙江（-22.9%）、吉林（-22.4%）、山西（-16.7%）、陕西（-11.2%）、河北（-9.0%）、辽宁（-4.7%）、天津（-1.1%）、内蒙古（-1.0%）、青海（-0.9%）、甘肃（-0.9%）、广西（-0.3%）。

2013年，一、二、三线城市^[2]商品住宅新开工面积均由2012年同期的负增长转为正增长，分别比2012年增加19.0%、12.8%和19.5%。北京、上海、广州、深圳四个一线城市商品住宅新开工面积分别比2012年增加6.7%、5.1%、36.8%、62.0%，北京和上海住宅新开工面积增幅较低。不同城市商品住宅新开工面积同比变化差异明显，2013年全年，40个重点城市中仍有15个城市住宅新开工面积同比负增长，包括北海（-33.3%）、哈尔滨（-17.5%）、西安（-16.5%）、石家庄（-14.3%）、兰州（-13.6%）、厦门（-12.4%）、西宁（-9.4%）、沈阳（-5.9%）、青岛（-5.0%）