商业地产（“办公楼”和“商业营业用房”）具有投资大、建设周期长、对资产管理能力要求高等特点，其发展长期以来一直滞后于住宅市场；2010年以来，在住宅地产调控政策的影响下，房地产企业、银行、保险、基金、信托等不断将资金从住宅市场转移到商业地产市场，商业地产投资增速达到30%左右；2012年，在商业地产供大于求的市场压力下，商业地产热度明显降低；2013年，中国商业地产又呈现回暖的发展趋势。

一 2013年中国商业地产发展基本特征

不同于2012年偏冷的市场局面，2013年中国商业地产表现出投资总额增速止缓回升、开工面积增长率有较大提升、销售结构性差异有所缓和、销售均价同比加快增长的向好势头，但二、三线城市面临空置率较高的压力。

（一）投资总额增速止缓回升

2013年，中国商业地产投资额继续高速增长，商业地产投资总额达16597.28亿元，其中商业营业用房投资额11944.83亿元，同比增长28.3%，办公楼投资额3366.61亿元，同比增长38.2%，两者的增长率均远高于商品房投资额的平均增速（19.8%）。

商业营业用房投资方面，2003～2010年经历了增长速度高位下落和增速加速增长两个阶段，其中2003～2006年，商业营业用房投资增长率从39.5%下落到15.4%，此后的5年间，增长率从2006年的最低点15.4%提高到2010年的35.1%；2011～2012年，商业营业用房投资增长率开始放缓，2012年增长率降至25.4%；2013年，商业营业用房投资增长率没有继续2012年放缓的趋势，出现了小幅上涨，增长率升至28.3%。

办公楼投资情况方面，2001～2007年经历了增长速度大幅上升和波动性下降两个阶段；从2007年开始进入加速阶段，从2007年的谷底11.5%增长到2011年峰值41.6%，2012年增速放缓至31.6%；2013年，办公楼投资增长率亦没有继续2012年放缓的趋势，出现了较大幅度的上涨，增长率升至38.2%。从与房地产商品房整体投资增速的比较来看，2000年以来，商业地产投资增长率经历了高于商品房投资增长率（2001～2003年）、低于商品房投资增长率（2004～2008年）、再次高于商品房投资增长率（2009年至今）三个阶段，2009年之后，受房地产调控政策影响，住宅地产投资受到抑制，商业地产投资相对而言以更快速度增长，其中办公楼投资增长率高于商业营业用房的增长率（见图1）。

图1 商业地产完成投资情况（2001～2013）

（二）开工面积增长率有较大提升

商业地产新开工面积增长率经历了2012年大幅度下落后，2013年有所回升。2013年，商业地产新开工面积32789.24万平方米，其中商业营业用房新开工面积25902万平方米，办公楼新开工面积6887.24万平方米，增长率分别从2012年的6.2%、10.9%回升至2013年的17.7%、15.1%，增长率有较大提升。对比来看，商业地产新开工情况整体好于房地产商品房总体开工情况，2013年，商品房总新开工面积增加较快，从2012年的-7.3%增加至13.5%，但增长率均小于商业营业用房和办公楼增长率（见图2）。

图2 商业地产新开工面积情况（2001～2013）

（三）销售结构性差异有所缓和

2011年，商业地产销售面积和销售额增长率同比出现双降低。2012年，商业地产中的商业营业用房销售面积和销售额持续恶化，而办公楼销售总体情况基本稳定，办公楼销售面积同比增长率比2011年有所提升，商业地产销售情况出现结构性差异。2013年，商业地产销售情况结构性差异有所缓和，办公楼和商业营业用房销售面积和销售额增长率同比均出现了较大涨幅。

从销售面积看，2013年，商业营业用房销售面积有较大增长，从2012年的7759.28万平方米增至2013年的8469.22万平方米，同比增长率从2012年的-1.4%增加到9.2%；办公楼的销售面积持续好转，从2012年的2253.65万平方米增至2013年的2883.35万平方米，增长率也从2012年的12.4%提升到2013年的28.0%。从与商品房总体销售面积增长率对比来看，2013年，办公楼销售面积的增长率高于商品房总体销售面积的增长率（17.3%），而商业营业用房销售面积的增长率低于商品房总体销售面积的增长率（见图3）。

图3 商业地产销售面积情况（2001～2003）

从销售额看，商业营业用房销售额从2012年的6999.57亿元增至2013年的8280.48亿元，增长率为18.3%，远高于2012年同比增长率（4.8%），但低于同期商品房销售额平均同比增长率（26.3%）；办公楼销售额从2012年的2773.43亿元增至2013年的3747.35亿元，增长率达35.1%，亦远高于2012年的同比增长率（12.2%），且高于同期商品房销售额平均