一 政策——2013调控趋紧保障模式新探索

（一）调控趋紧，限购限价抑房价上涨

2013年初，国务院再次发布楼市调控五项举措，随之各地纷纷出台细则版法规，北京是落地力度最重的城市。从设定房价调控目标、售房所得20%缴个税、限房价竞地价等多个方面再度收紧调控，由此，新一轮调控周期开启。此轮调控仍是以打压供需双方为主要手段，而并非疏导为主，从短期看或将实现控制量价的目的，但是难以长效保持房地产市场健康稳定发展。

“北京市新建商品房的售价将接受政府指导，新开盘项目报价不能高于该楼盘此前成交价，也不能高于周边同质商品房价格，否则政府将不予发放预售许可证。”

“限价令”的发布在短期内确实对市场起到了一定的震慑作用，但市场很快消化，各类精装修、车位等捆绑销售方式层出不穷，项目实际销售价格仍在不断攀升当中。

由于“限价令”政策并未达到预期效果，2013年10月，北京市再次发布继续收紧调控的“新京七条”，再次强调严查变相涨价项目，并且在之后的住建委“闭门会议”中传出两项精神，一是对于出现涨价情况的楼盘不予发放预售许可证；二是单价4万元以上的项目年底前不再发放预售许可证。分析认为，这两条新规的强制作用，再加上市场主体未来预期的变化，使得2013年底房价过快上涨的势头被抑制，开始进入平稳上升阶段。

（二）20%个税，二手房调控力度最大

2013年房地产调控政策持续，且力度不断趋紧，从“新国五条”“新国六条”再到京版“国五条细则”，从住房限购、差别化住房信贷和税收到增加土地供应等房地产涉及的各方面出台综合性政策措施，以期达到引导住房需求、缓解供求矛盾、稳定房价的目的。

对于二手房市场来说，20%个税的增加无疑是影响力最大的政策。税收的增加势必增加购房压力，升值预期降低，加剧消费者购房观望氛围（见表1）。

表1 20%个税与总价1%征税金额对比

（三）信贷环境趋紧，购房成本走高

信贷环境变化对市场影响举足轻重，即便是受到政策鼓励的首套自住需求，也不得不面临流动性紧张及资金价格上涨带来的房贷利率走高。2011年末起，央行三次下调存款准备金率、两次降息，且2012年6月起首套房贷利率从之前的基准回落至8.5折优惠。然而，2013年6月的银行“钱荒”事件发生后，银行贷款额度不断趋紧，部分银行在综合收益考量下缩减甚至暂停房贷业务，首套房贷利率又从8.5折优惠逐步恢复至基准（见表2）。事实上，银行体系外的资金利率以各种金融创新之名被提升，同时正规市场（如SHIBOR）中的利率水平也显著提高。因此，2014年初即使延缓放贷现象有所缓解，多数刚需购房者也不得不面对利率走高带来的长期支付成本上升。

对于购买二套房的改善型需求而言，虽然利率保持基准的1.1倍不变，但部分调控升级城市对首付比例的要求从六成提高至七成。提高一成首付比例后，首付款将增加几十万元不等，这无疑将加重购房者短期资金压力（见表3）。而在一些发达的一、二线城市，存在着相当数量的改善型需求，其中部分人士或将被迫放缓入市步伐。

表2 贷款利率走高对购买首套房还款的影响

表3 首付比例提高对购买二套房还款的影响

图1 基准利率与新建住宅销售增速走势（2003年1月至2013年9月）

（四）保障模式探索，自住房土地供应加速

纵观我国保障房市场，在“十二五”规划的刺激下，建设规模和建设速度虽然近几年来都处在高位，但制度建设始终滞后于规模建设。各个地方在分配主体界定、准入条件、收入划分方面差异大，且不尽合理，整体缺乏顶层设计。住房保障的体系规范与制度完善将是未来工作重点。根据5月国务院常务会议决定，中央层面即将统一保障房标准，针对租赁型保障房即公租房、廉租房或将实现两房并轨，以实物配租与阶梯式租金补贴的方式运行，满足住房困难家庭以及新就业职工需求，既简化管理，又提高使用效率，减少房源闲置。

另外，对于“夹心层”供应体系的探索加速启动，例如北京自住型商品房、多地的共有产权房等。无论是哪种形式的保障房都结合了市场与政府之力，旨在完善保障体系，满足各层次住房需要。但两者也都不同程度存在寻租获利的空间，其前景取决于政府的实际执行力度。

北京自住房土地供应从2013年7月第一块土地成交，到11月连续14块土地持续放量，2013年自住型