一 2013年广州市房地产市场的政策环境

2013年3月1日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号），简称“国五条”，主要是从供给、需求及市场监管三方面调控房地产行业的发展。供给方面政府主要是通过增加普通商品住房及用地供应和加快建设保障性住房来减缓房地产市场的供求矛盾，需求方面政府采用抑制投机投资性购房方式来减少不合理需求，市场监管方面政府则希望通过住房与城乡建设部门对商品房项目销售价格实施监管，合理引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。值得注意的是，该通知的第六条提及“加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制”。

党的十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。该决定指出要“加快房地产税立法并适时推进改革”，可见房产税已被列入深化税制改革的一个重要组成部分，《决定》还提出“使市场在资源配置中起决定性作用”的观点，并指出将“建立城乡统一的建设用地市场”。中央政府正在探索使用财税政策、土地政策等长效机制逐步替代短期调控措施。

与中央政府的房地产调控措施相一致，2013年，广州市进一步实行房地产调控政策，重点包括以下几个方面。

（一）确保普通住房用地供应

2013年初，广州市国土房管局公布的2013年全市住房用地供应计划表示，2013年，全市住房用地供应量应高于过去五年平均实际供应量，同时要确保各类保障性住房和中低价位、中小套型不同商品住房供应比例不低于住房供应总量的70%，并禁止容积率小于等于1的低密度住房用地供应。

（二）公租房项目首次纳入保障性住房建设

2013年，广州市计划建设筹集保障性住房1.6万套，基本建成保障性住房3.1万套，实际筹建保障性住房1.8万套，基本建设完成3.2万套，先后分两次推出经济适用房源1418套与1571套。同时，广州市政府计划从2013年起全市每年安排一定数量的公共租赁住房，逐步解决符合条件的外来务工人员的住房困难，预计在2013年底推出近7000套公租房源，首批公租房的分配时间需等到2014年，届时政府将分两次分配，共计房源6709套。这是广州市政府保障性住房建设首次纳入公租房项目，希望借助经济适用房在解决部分广州市本地人口住房困难的基础上，解决部分外来人口住房困难问题。

（三）商品住宅市场限购限售政策继续升级

2013年3月1日，广州市政府颁布《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》，从限购限售两个方面调控广州市房地产市场的发展。限购主要针对消费者，其主要政策包括对非本市居民户籍家庭在广州市购房的条件限制以及提高二套房贷款首付比例和贷款利率。限售则针对的是房地产开发商，政府希望通过市国土房管局与市物价局对商品房进行销售价格监管，引导开发企业理性定价，对于不配合的商品房项目，进行暂不核发预售许可证的管制。面对房价上涨的压力，2013年底，广州市政府继续出台了调控政策，简称“穗六条”，对限购政策继续升级。

二 2013年广州市房地产市场分析

（一）土地市场分析

1.住宅、商服、工业用地计划供应量均有增加

2013年，广州市共计划供给土地277宗、2064.32万平方米的建设用地，较2012年268宗、1948.67万平方米增加了9宗、115.65万平方米。其中，工业用地计划供应量占比最大，为34.58%，其计划供应宗数与面积分别为60宗、713.93万平方米，较2012年增加了216.22万平方米；商品住宅用地计划供应量为52宗、450.17万平方米，占总计划供应量的21.81%；商服用地与保障性住宅用地计划供应占比分别为22.55%、7.01%；其他用地占比为14.05%。与2012年相比，仅其他性质用地计划供应量有所减少，其余性质的土地计划供应量均有不同程度增加（见图1）。

图1 2013年广州市各建设用地计划供给量占比

2.住宅建设用地实际成交量远低于计划供给量，且“地王”频出

2013年一至四季度，广州市土地市场成交宗数分别为29宗、29宗、53宗、20宗，虽然一、二季度土地成交宗数相等，但成交面积相差较大，这主要是由于一季度工业用地成交量较大，三季度同样受工业用地成交量较大的影响，成交面积高达249.13万平方米，仅次于一季度的成交面积263.70万平方米（见图2）。

2013年，广州市全