一 2013年房产市场分析

（一）房地产开发投资额稳定增长，占固定资产比重创2006年来新高

自2001年以来，深圳市房地产开发投资额总体呈增长态势，2007～2009年受金融危机影响出现小幅下降，自2010年起重拾涨势，2013年，房地产开发投资额为887.71亿元，同比增幅虽有所回落，但总体仍保持稳定增长。

从房地产开发投资占社会固定资产投资比重看，深圳自2002年起总体呈下降走势，但2011年起止跌回升，2012年比重为31.84%，2013年继续增加为35.49%（见图1），创2006年以来新高。自2010年以来，新增土地供应减少，先前立项的城市更新项目逐步进入实施阶段，土地成本高企；最近三年，深圳房地产开发投资在总体经济中的比重仍持续增加。

图1 2001～2013年深圳市房地产开发投资情况

（二）新建、二手商品住宅价格再创新高，全年二手房价进一步领先新房，关内外^[1]价格分化明显

1.一线城市新房、二手房指数皆持续上扬，深圳新房涨幅居末位，二手房占次席

从京、沪、穗、深2013年各月新建商品住宅价格指数走势看（见图2），全年一线城市均呈持续上涨的态势，房地产调控政策影响减弱。

2013年初，广州领涨一线城市，其新建商品住宅价格指数最高；京、沪、穗、深全年上涨幅度分别为18.1%、20.2%、18%、17.7%，其中上海涨幅最大。

图2 2013年各月京、沪、穗、深新建商品住宅价格指数走势

对比2013年各月二手住宅价格指数（见图3），二手商品住宅价格全年稳步上涨，京、沪、穗、深全年累计涨幅分别为18.4%、13%、11.8%、14.2%，北京居首。

图3 2013年各月京、沪、穗、深二手房价格指数走势

2.新房、二手房价格再创新高，二手房价大幅领跑新房

图4 2004～2013年历年二手房、新房销售均价对比

从深圳历年商品住宅交易价格来看（见图4），2004～2007年，房价平稳增长；2008年因经济危机影响，新建商品住宅均价同比下降0.86%，为13255元/平方米，二手房挂牌均价同比下降13.7%，跌破万元，为9177元/平方米；2009～2010年因房地产鼓励政策影响，房价再度快速上扬；2011年开始，在房地产调控政策抑制和观望情绪影响下，新建商品住宅价格同比下跌6%，至18992元/平方米，而二手房价格依然保持强劲势头，同比上涨25.67%，首次突破2万元；2012年依旧受到调控政策影响，新房、二手房销售价格出现原地踏步现象；但在调控依旧严厉且加码的2013年，刚需阶层观望情绪减弱，新房、二手房销售价格大幅反弹，分别大涨14.3%和30%，新房成交价格为21601元/平方米，二手房成交价格为26395元/平方米，创历史新高。

3.新房、二手房房价倒挂明显，住宅租金平稳增长

从2013年各月新房、二手房成交价格走势看（见图5），全年深圳二手住宅价格均高于新建商品住宅价格，房价出现倒挂，且越发明显。

图5 2013年各月二手、新房销售价格走势

从新房价格走势看，上半年，新房成交价格小幅波动，累计上涨21.67%，达到全年最高价23966元/平方米；下半年，新房成交价格一路下滑，年底跌至20695元/平方米。全年房价先扬后抑，主要是政府调控政策执行力度上半年较为宽松、下半年较为严格所致。

从二手房价格走势看，全年保持稳定增长，全年累计上涨27.9%。

从租金走势看，住宅租金稳中有升，全年累计上涨11.32%；2013年1～5月，租金小幅震荡，与年初持平；6～8月租金价格稳定不变，供需较为均衡；8月底到年末保持稳步上涨，由55元/平方米上涨至59元/平方米，累计涨幅达7.27%。

4.各区新房均价两极分化，南山、福田、罗湖高位波动，宝安、龙岗^[2]、盐田低位趋稳

从2013年深圳各区新建商品住宅价格运行情况看（见图6），南山、福田、罗湖高位波动，南山区房价整体稳步上升，6月份达到全市最高位，首次突破5万元，为52240元/平方米；福田区、罗湖区波动频繁，走势类似，全年均价分别为40601元/平方米和35158元/平方米；宝安、龙岗、盐田低位趋稳，宝安区新房价格走势与深圳市整体新房走势一致，全年均价为21028元/平方米；龙岗区、盐田区新房价格低于深圳市新房价格的平均水平，全年均价分别为17193元/平方米和19633元/平方米。

图6 2013年各区新建商品住宅月均价走势

总体来说，各区新房价格两极分化，成交楼盘的区位、档次等因素对各区新房价格影响巨大。全市各月新建商品住宅价格走势平稳，波动较小。

5.各区二手房价稳定，福田、南山始终处高位，龙岗延续低位

从2013年深圳各区二手