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    2013年重庆房地产市场分析及2014年展望

    作者:陈德强 梁维 肖莉 江承维 出版时间:2014年05月
    摘要:

    本文回顾了重庆市2013年房地产市场运行状况,详细分析了影响重庆市2013年房地产市场运行的主要因素,结合重庆市房地产市场的宏观及微观环境,预测了2014年重庆房地产发展态势。

    Abstract:

    The thesis mainly reviewed the situation of Chongqing real estate market in 2013,and analyzed the main factors affecting the Chongqing real estate market in 2013. Besides,the thesis forecasted the trends of the Chongqing real estate market in 2014 according to the macro and micro environmental conditions.

    一 2013年重庆市房地产市场运行状况

    “宏观稳、微观活”成为2013年房地产市场关键词,2月“国五条”出台,3月底重庆市政府落实“国五条的实施细则”出台,明确了“有保有压”方向,寻求通过强化和完善调控政策,在价格上确保稳定,力争理性回归,以实现房地产市场稳中有进,2013年房地产市场政策环境仍然以调控为主。2011年年末初步显现的房地产市场宏观调控政策效果在2012年持续,并在2013年继续维持。全年重庆市房地产投资较2012年投资力度加大,同比增速平稳。2013年第三季度开始国内贷款、企业自筹和其他资金三项主要资金来源增速同时放缓,导致全市资金来源总量增速放缓。2013年,重庆市商品房销售面积和销售额增幅逐月增大,2013年9月底出台新功能区规划,推进全市城镇化进程,房地产市场需求旺盛,但总体销售面积增幅大于销售额增幅,房价小幅增长,供需基本平衡。第三季度起全市房地产企业景气指数和企业家信心指数双双走高,房地产市场预期向好,重庆市房地产开发市场正在调控中逐步恢复。

    (一)重庆市固定资产投资和房地产开发投资分析

    2013年,重庆市固定资产投资整体增长平稳,同比增长速度在年初短暂低开,第一季度末回升到20%左右并持续至年末;全年固定资产投资总额突破1000亿元,达11205亿元,相当于2004年的7.0倍,是2012年的1.2倍,固定资产总量增加,固定资产投资力度加大。

    图1 2013年重庆市房地产开发投资、固定资产投资同比增速

    在固定资产投资稳步增长的过程中,房地产开发投资同比增速平稳(见图1)。2013年上半年,重庆市房地产开发投资同比增速走强,同比增速为27.7%,较一季度加快7.2个百分点,下半年同比增速下降,在年末回落到年初20%左右,较2012年房地产开发投资总额上涨20.1%,全年房地产开发企业完成投资突破3000亿元,达3013亿元,投资力度有所加大。其中2013年房地产投资总额占固定资产投资总额的比例为26.9%,整体有降低趋势,但依然维持在2012年的27%左右(见表1)。

    表1 2013年重庆市固定资产、房地产投资情况

    (二)重庆市房地产供应市场分析

    1.下半年“土地热”升温

    2013年,重庆市单月土地成交量年初平稳,3月、4月受市场调控政策影响,整个土地市场低迷,5月开始土地市场升温,并一直持续到年末。仅就主城区商业、居住、金融类而言,则在12月就创下本年单月土地成交面积最高点7326亩。2013年单月土地成交金额同土地成交面积变化趋势相同,12月土地成交金额为323亿元(见表2)。2013年单月土地成交单价和单月成交面积变化相似,相比年初,年末土地成交单价翻一番(见图2)。主城全年共成交商业、居住、金融类土地222宗,同比涨幅21.0%,成交面积总量为2031万平方米,同比涨幅27.0%,成交金额为1164亿元,同比涨幅为56.0%,主城商住类土地均价为440.90万元/亩,创下历史新高。随着轨道交通规划建设,二环土地市场走俏,优质地块陆续放量,商品房销售状况良好,整个土地市场出现供需两旺的局面。

    表2 2013年重庆市主城区商住土地成交面积及金额情况

    图2 2013年重庆市土地成交单价变化曲线

    2.新开工面积短暂波动后稳中上升

    2013年2月“国五条”出台,房地产企业一方面减缓推进在建项目进程,另一方面谨慎对待新开工项目,导致全市新开工面积同比增幅自年初47.2%高位迅速跌落至3月的11.6%。3月重庆市政府落实“国五条实施细则”,房地产企业吃了定心丸,市场信心逐步恢复,第三季度重庆市房地产企业景气指数和企业家信心指数双双走高,并持续至年末。总体来讲,1~12月全市新开工面积总量为7641.63万平方米,增幅为31.4%,全年新开工面积稳中求进。

    3.施工面积增幅加大,下半年同比增幅略有放缓

    2013年度,重庆市住宅施工面积达19249万平方米,在历年商品房施工面积环比增速放缓的过程中,住宅施工面积环比增速同样放缓,变化趋于同步。其中,房屋施工面积中住宅施工面积所占比例变化平稳且有上升趋势,自2003年开始一直保持在70%以上,2013年这一比例为73.3%(见表3)。

    表3 重庆市历年商品房屋及住宅施工面积情况

    2013年上半年,重庆市商品房屋施工面积22108万平方米,同比增长22.4%,较一季度加快7.3个百分点,下半年同比增速放缓,1~12月同比增速为19.3%,全年商品房施工面积达26252万平方米,商品房屋施工面积同比增速变化和房地产开发投资同比增速变化