1986年12月至1991年2月的51个月，日本出现了全球瞩目的经济泡沫。这次经济泡沫起因于日本汇率政策的变化，泡沫主要体现在股市和不动产市场两个资产领域。1991年，日本中央银行实施货币紧缩政策，不良债权导致大批金融机构破产，经济泡沫被刺破，地价也随之回落。

一 80年代日本泡沫经济的形成

20世纪80年代中期，美国出现国内经济衰退，房地产金融风险提升，并向金融信用危机发展，失业率上升，财政赤字达到历史最高点，其中的重要原因之一是美元迅速升值造成的巨额贸易赤字。为了改善经济外部环境，美国与日本、联邦德国、英国和法国西方四国财长和央行行长经过长期谈判达成共同介入干预汇率的方案，最终于1985年9月22日在纽约广场饭店签署了同意美元贬值的“广场协议”。处于政治稳定、经济景气上升中的日本接受了美国以行政手段迫使日元升值的要求，日元开始急剧升值。1985年的汇率为240日元兑换1美元，1986年5月升值为160日元兑换1美元，1988年初升值到120日元兑1美元，与广场协议之前的汇率相比整整上升了一倍。由于汇率的剧烈变动，由美国国债组成的资产发生账面亏损，大量外汇资金为了躲避汇率风险而进入日本，造成日本国内流动资金严重过剩。

日本当时的中曾根康弘内阁为了缓解日美贸易摩擦，以行政手段提高对日本出口产品的自主限制，并向国际社会允诺刺激国内消费需求，扩大国内市场。首先，是向由于日元升值出口竞争力大幅弱化的电子、汽车、钢铁等出口产业提供财政补贴。其次，改变国内财政紧缩方针，大力举办公共工程以开拓国内消费市场，将日本国有铁路、日本电信电话公司、日本烟草公司和日本航空公司由国有企业改制为民营企业，以增强民间经济活力。再次，为了刺激国内消费，中曾根内阁实施了激进的税制改革，把法人税率从42%下调至30%，将个人所得税从70%下调到40%，取消物品税，以促进个人的收入增长。最后，实行宽松货币政策，在海外资金大量涌入日本的情况下将银行基准利率保持在2.5%的低水平，储蓄收益率下降。由于日本政府已经向国际社会承诺实施金融宽松政策，国民普遍相信这一政策将会得以持续，于是储蓄欲望降低，消费与投资欲望受到强烈刺激。

所谓泡沫经济，是经济景气指数偏离实体经济的发展速度而大幅度、持续上升的经济景气现象。反映经济泡沫的指数很多，主要反映在消费者指数股指、股市指数、不动产指数等资产价值指数上升，就像一个被吹起的气泡不断膨胀，直到泡沫破灭，这是二次世界大战后日本出现的继“神武景气”（1954年12月至1957年6月）、“岩户景气”（1958年7月至1961年12月）之后的第三大经济景气时期，又称“平成景气”。

要把握起因于金融泡沫的经济泡沫对日本的住房产生的影响，泡沫的形成与破灭有哪些征兆，需要了解日本战后住房市场的发展过程、基本政策，从而把握经济泡沫影响住房建设的机制。

二 日本三大住房政策

城市住房具有私人财产与社会财富双重属性，同时具有作为城市问题和社会福利对象的特殊性，解决城市住宅问题的责任同时具有个人与公共双重主体特性，从而决定了日本城市住房供给包括政府介入的市场和公共政策两大机制。日本住房政策立足于将住房问题引导到私人领域加以解决，即按照家庭经济收入状况，建筑、购买自有住房或租借住房，通过住房市场获得住房。与此同时，在推进住房市场开发的同时，从城市发展与社会发展的整体角度出发，日本政府介入住房市场，通过一系列政策、计划和项目等政策手段调节住房的供求关系，使日本城市整体居住水平和居住环境有了显著提高。

日本政府介入住房市场的作用有三点。

第一，私人住房同时具有社会资产属性，住房是城市空间的构成要素，在受到城市空间整体布局制约的同时，具有调整宏观的城市空间的微观功能。因此，住房是城市规划的重要对象，政府需要通过介入住房市场，建立城市空间秩序，改善城市整体居住环境。

第二，住房问题是城市化的产物，是由城市化带来的人口集中以及住宅市场分配不充分而产生的。解决城市住房问题，促进各个阶层居民按其经济地位获得不同层次的住房，是建立城市生活秩序和推进城市化与产业化的重要手段。

第三，日本建立了“现代城市市民最低生活标准”（civil minimum），并作为地方自治体的政策准则。居