房地产价格作为反映经济发展水平和居民生活质量的一项重要指标，与一个国家的经济社会发展密切相联。综观发达国家和新型工业化国家的工业化、城市化的发展过程，其经济社会转型期一般都伴随着房地产市场的繁荣、地价高涨甚至房地产泡沫，而房地产市场价格波动又往往直接影响着经济转型的速度、质量以及转型成功与否。本文通过考察战后日本地价波动的演进路径，试图系统厘清日本经济社会发展与房地产泡沫之间的逻辑关系，纠正对日本房地产泡沫及其破灭等问题认识的误区，以期理性认识中国目前的房地产泡沫问题及其未来走势。

一 对日本房地产泡沫的认识误区

近10年来，中国房地产泡沫问题一直成为人们热议的焦点。经济高速增长时期，往往伴随着房地产市场价格高涨，而房地产价格高涨是否意味着房地产泡沫？房地产泡沫是否导致泡沫经济？泡沫经济是否必然崩溃？判断房地产泡沫的经济指标是什么？对此，众说纷纭，莫衷一是。多数研究者基于近年来中国房地产价格高涨的事实，认为中国房地产市场已经出现了巨大泡沫。一些学者借鉴日本20世纪80年代房地产泡沫及其破灭的历史教训，不断预言中国房地产泡沫的破灭。

自2003年开始，中国国内关于房地产泡沫或泡沫经济的讨论不绝于耳，而且还出现了大量的报刊文章和研究论文。当我们利用中国知网对“房地产泡沫”进行主题词检索时，可以找到3992篇研究文章（截至2013年10月3日）。而这3992篇文章中，2003年以前发表的仅有150篇，其他3742篇文章均发表于2003～2013年的约11年间，即平均每年发表约310篇。如果用“日本+房地产泡沫”进行检索，则有1352条。当我们对“日本+房地产泡沫”进行全文检索时，竟然能够找到多达9202条篇目（参见表1）。足见中国学者对房地产泡沫之关切，对日本房地产泡沫破灭的历史教训是多么警觉。然而，令人十分失望的是，唱衰了11年的房地产泡沫，到了今天不仅依然十分坚挺，而且逐年上涨，不断创造一个个地王传奇。直至今日，我们依然难以真正清楚判明未来的房价走势，依然难以回答中国房地产泡沫是否会破灭的问题。这一方面说明我们未能清晰把握中国房地产市场的实际数据，同时也说明我们的研究和判断可能存在某种逻辑或理论问题。事实要求我们必须摒弃固有的成见和内心的感情预期，通过理性的数据分析，探求更加接近中国房地产市场发展的客观真实。

表1 “中国知网”关于房地产泡沫相关主题的论文统计

20世纪80年代后期，日本在“世界第一”“购买美国”的全民狂欢中，爆发了大规模的房地产投机热潮，并最终导致泡沫经济破灭。但是，我们是否可以简单援用日本房地产泡沫破灭的事实来说明今天的中国房地产市场呢？80年代日本的房地产泡沫是否与今天中国的房地产泡沫具有同质性呢？

东京作为世界最大城市之一，其房地产价格之贵，往往令人咋舌。东京作为受日本泡沫经济崩溃，特别是房地产泡沫破灭影响最大的城市，其地价今天依然引领日本乃至世界的潮头。东京皇宫附近的丸之内地区，为日本最高房价区。1993年，这里创造了1平方米3450万日元的高价。即便是房地产泡沫破灭后，日本地价市场在迎来“跌跌不休”的20年之后，2012年，东京中央区银座4丁目山野乐器银座本店，仍然创下1平方米2700万日元的高价。

事实上，20世纪90年代日本泡沫经济崩溃以后，日本的确经历了“失去的10年”“失去的20年”的长期经济低迷，日本的地价至今仍然未能恢复到泡沫危机前的水平。然而，多数学者在引证日本房地产泡沫的例子时，只是进行了简单的现象类比，他们忽略了一个基本历史事实，即1986～1991年的日本房地产泡沫，仅仅是战后日本房地产价格高涨的第三次高潮。这次房地产泡沫是在跨越了高速增长阶段、稳定增长阶段而进入低速增长阶段后衍生的土地神话炒作，是在基本完成了工业化、城市化过程后出现的非刚性需求下的房地产投机，是在强大实体经济背景支撑下的经济预期过热。这与今天中国所处的经济发展阶段、城市化进程、经济综合实力等客观背景有着本质性差异。如果我们不加分析地将不同发展阶段、不同经济体制、不同经济背景下的房地产泡沫进行简单类比，不仅不能得出科学的结论，而且还会误导舆论，甚至可能造成巨大的决策失误。

今天中国的房地产价格高涨和房地产泡沫，与20世