一 2013年宏观经济和政策背景

（一）经济增长速度经历下滑至回稳过程

2013年以来，国内外形势错综复杂，我国经济发展面临近年少有严峻局面，GDP增长率从2011年的9.3%、2012年的7.8%下降到2013年上半年的7.6%。经济增速下滑的原因主要来自内外两方面原因：一是外部环境严峻，尽管美国经济有明显好转迹象，但其他地区经济依旧低迷，尤其是欧洲，世界经济复苏总体上比较缓慢；二是政府主动进行经济结构调整，出台一些有利于长期发展的调控措施，不可避免地给短期经济增长带来影响。

分季度来看，2013年中国经济经历了一个从下滑到回稳的过程。今年上半年我国经济连续两个季度放缓，一季度GDP增速下滑至7.7%，自2012年三季度以来的复苏趋势出现停滞，二季度经济增速继续下滑至7.5%。前两个季度的增速回落主要是经济调整没有完全到位，以及产能过剩和消费减速所产生的紧缩效应带来的。在一系列稳增长政策作用下，三季度各项经济指标明显好转，其中GDP增速回升至7.8%，10～11月的经济指标均显示中国经济延续稳中向好的态势，短期内并无明显的下行风险。

图1 2010年以来国内主要宏观经济指标走势

（二）继续实施稳健的货币政策

2013年央行继续实施稳健的货币政策，加强预调微调，保持货币信贷和社会融资规模合理适度增长。截至2013年11月末，货币供应量（M2）同比增长14.2%，明显高于年初设定的13%左右的调控目标。1～11月人民币新增贷款8.4万亿元，同比增长10%，已超过去年全年的8.2万亿元。从当前经济运行来看，宏观增长指标偏稳，通胀预期稍有消减，短期经济维持平稳增长。

图2 2010年以来M2及人民币贷款余额同比增速

2010年以来，存款准备金率经历频繁调整，但2013年的存款准备金率保持稳定，即便在年中资金面整体偏紧、资金价格大幅上升的情况下，存款准备金率也未做出调整，央行继续坚持中性偏紧的货币政策。

（三）房地产政策从严的大趋势下有新特点

2013年的房地产调控政策在加码调控、力保房价平稳的基础上，呈现出一些新趋势：一是“政策化”调控向“市场化”调控转变，趋向于采用经济杠杆对楼市进行调控，通过差别化信贷、税收政策抑制投机投资需求，从而影响市场供求关系；二是市场走势分化推动各地政策差别化；三是深化改革、建立长效调控机制。

年初出台的“国五条”彰显了中央严格调控的决心，从完善稳定房价工作责任制、严格执行限购措施、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监督等角度明确调控方向。但就各地制订的细则而言，除北京、上海等地的细则力度较强以外，多个城市的细则内容并不“实在”。

随着不同城市市场趋势的分化，各地调控政策逐渐分化（附表1）。一线城市调控全面升级（如“深八条”、“京七条”、“沪七条”、“穗五条”等），并逐步蔓延到二线城市。而对部分陷入市场低迷的三四线城市，通过灵活调整、适时松绑调控政策以释放本地需求（如温州、芜湖、徐州等）。

2013年，政府进一步深化房地产领域的改革，将一些长期性政策提上议程。这些政策将在不同程度上对房地产行业的未来发展产生影响：住房信息联网将使住房信息走向透明，可能缓解供需关系；明确提出“以房养老”试点；明确提出加快房产税立法，推进房产税改革。

二 2013年我国房地产市场总体形势

（一）行业景气程度较去年回暖，年末有所回落

“国房景气指数”在2012年9月降到最低点94.39后，在2012年末小幅回升，并于2013年一、二季度回升至97点以上，三季度保持平稳，四季度国房景气指数开始有所回落。

图3 2013年国房景气指数

图4 2008年以来的国房景气指数

2013年房地产市场呈现“量价齐升”的局面：30个大中城市商品房成交量在2013年初较上年年初有大幅度增长，2月和3月成交量同比增长45%和38%；百城住宅价格指数在2012年下半年攀升后，于2013年初再次迎来大幅攀升。此外，根据统计局数据，2013年1～11月全国商品房销售面积达11.08亿平方米，较去年同期增长20.8%。

整体而言，尽管面临严厉的调控措施，2013年仍然是房地产市场回温的一年。相较去年，同比增幅变化之大主要有两方面原因：一是受严厉的调控政策影响，2012年市场整体处于低迷，商品房需求较2011年有大幅度下降；二是2013年房市回暖，市场交易火爆，一季度的末班车效应使交易量不断创新高，