2013年，受宏观经济增速放缓以及“限购”政策持续影响，北京商品房市场均价涨幅趋稳，但商品住宅用地仍然供不应求，地价继续攀升，商品房价格仍然维持上涨态势。

一 2013年全国房地产市场走势

（一）全国房价总体水平持续上涨

2013年全国各城市房价仍然保持持续上涨态势。据中国指数研究院发布的数据显示，2013年12月，全国100个样本城市住宅平均价格为每平方米10833元，环比11月上涨0.70%，这是自2012年6月以来连续第19个月环比上涨。

（二）全国各城市房价涨幅进一步分化

2013年12月，在中国指数研究院调查的100个样本城市中，房价环比上涨的城市有68个，房价环比下跌的城市有32个。虽然房价上涨的城市仍然多于房价下跌的城市，但从各月时间趋势来看，房价环比上涨的城市在逐渐减少，而房价环比下跌的城市在逐渐增多。这表明，在全国房价总体水平上涨的同时，各城市房价涨幅分化进一步加剧。在持续的限购政策下，一线城市和一些重点二线城市由于刚性需求较大，在土地供应不能得到有效扩大的情况下，房价仍然维持上涨态势。而少数二线城市和其他三、四线城市由于需求下滑，土地供应宽松，房价出现环比小幅下跌态势。

（三）全国土地出让收入快速增长

中国指数研究院数据显示，2013年，全国300个城市土地出让收入达到3.13万亿元，比上年增长50%。另外，根据亚太城市房地产研究院院长谢逸枫预测，2013年，全国土地出让收入将接近4万亿元。

与土地出让收入相伴随的是各城市土地地块总价和单价不断出现新高。据中原地产报告统计，截至2013年12月23日，北上广深四个一线城市土地出让金均创新高，合计达到5014亿元，同比上涨高达150%。

（四）全国各城市未来土地供应将出现分化

北京、上海等一线城市和部分热点二线城市商品住宅土地供应预计仍然难以满足快速增长的住房需求；而个别二线城市以及许多三线、四线城市住宅用土地供应却显得比较充足，比如宁波2014年土地供应计划新增量达到2013年实际成交量的183%，如果这些土地能够按照计划实际成交，将有效缓解土地供需矛盾，有利于地价和房价的稳定。

二 2013年北京房地产市场走势

2013年北京房价总体平稳上涨，年末涨幅趋缓。住房保障思路出现重大转变，从“以售为主”向“以租为主”逐渐过渡。

（一）土地供给面积同比大幅增长，但商品住宅用地所占比重较小

北京市统计局数据表明，2013年1～11月，在北京土地市场交易中，土地购置面积为748.7万平方米，与2012年相比大幅增长186.3%。从2013年各月情况看，2013年土地购置面积相比2012年都有大幅增长。具体来看，5月份及其以前的增长幅度较大，均超过200%（尤其是1～2月，由于上年基数较小，土地购置面积同比增长达到724.1%），6月份及其以后，土地购置面积同比增幅有所回落，增长率降到200%以下，但仍然超过140%（见图1）。

图1 2013年购置土地面积及其同比增幅

从北京市土地整理储备中心的土地成交记录来看，2013年全年，北京市通过招标、挂牌等方式出让的土地共有214宗，面积共2082.4万平方米。但是这214宗出让的土地中，仅有75宗土地约1244万平方米的面积是可以用于住宅建设的，其余的土地都是工业、商业、金融等产业用地。这75宗可建住宅用地中，又有很多是需要配建政策性住房的，有很多地块的一部分是要用作其他用途的（比如商业金融用地、住宅混合公建用地、公建混合住宅用地、中小学用地、托幼用地、社会停车场库用地、体育用地、旅游业用地、休疗养用地、市政公共设施用地、文化娱乐用地等）。

根据北京市土地整理储备中心的土地成交记录，截至2013年12月2日，北京商品住宅用地成交面积为868公顷。而根据《北京市2013年度国有建设用地供应计划》，2013年的供地计划中，住宅用地计划供应1650公顷，占计划供应总量的29.2%，其中保障房用地800公顷，普通商品住宅用地850公顷。因此北京已经完成了全年商品住宅用地供应计划的102%，这也是近三年以来北京市首次完成年度商品住宅用地的供应计划（2012年，北京商品住宅用地供应275.6公顷，完成年度商品住宅供应计划的32.4%；2011年，北京商品住宅供地完成率也仅为50%左右）。从供地计划以及完成情况来看，商品住宅占全部土地出让总面积的比重可能不超过15%。

（二）土地整体均价回落，但住宅用地价格仍然上涨

北京市统计局数据表明，2013年1～11月，北京