一 北京市商品住宅市场发展情况及政策梳理

（一）北京市商品住宅市场发展回顾

北京市作为我国的政治中心、经济中心、文化中心，房地产市场的发展可以被视为我国地产市场发展的缩影，是我国地产业发展中的风向标。

自从1988年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布以来，北京商品住宅市场步入了快速发展的轨道。1999年全国范围内取消福利分房，2000年正式进入住房分配货币化阶段。13年时间内，北京商品住房市场的均价已从当年的4457元/平方米上涨到2012年的16553元/平方米（见图1）。2013年3月“新国五条”出台，一波需求提前释放，导致北京市2013年上半年商品住宅成交均价一度达到24000元/平方米，与2000年房价相比，涨幅高达438.48%。具体来看，根据北京市商品住宅市场这13年的发展特点，可以将其分为以下四个发展阶段。

图1 北京市2000～2012年商品住宅销售情况

1.商品住宅市场高速发展期（2000～2003年）

从我国取消福利分房制度，全面启动货币化分房方案至2003年，四年的时间里，北京市商品住房市场的刚性需求迅速释放，销售面积从期初的957万平方米，迅速上涨至2003年的1896万平方米，几乎翻倍。由于商品住宅市场刚刚形成，市场机制还不够完善，而且这一时期的需求量与供给量增长速度几乎保持一致，北京市商品住宅销售均价在4500元/平方米左右波动，并未出现明显的价格变化趋势。房地产市场的开放，允许民间资本进入，开发企业数量迅速增加，2000年房地产开发企业有893个，到2003年底，达到1546个，四年内增加了653个。但总体上来说，高速发展时期的北京市商品住宅市场表现出来的是“量增价稳”的美好景象。

2.进一步调控阶段（2004～2007年）

四年的美好时代结束，进入2004年，北京商品住宅销售均价迅速上涨，同2003年均价相比增长了6.53%，2005年涨幅更大，达到29.81%，2006年上涨幅度稍有降低，为19.69%，不过，到北京奥运会前夕的2007年底，上涨幅度高达44.55%。在此阶段中，销售面积和销售价格在2005年以前都保持正向增长，2005年以后，销售均价持续上涨，而销售面积却是一直走低。这种发展趋势与国家和地方政府政策调控密不可分，2005年建设部出台了“新国八条”，2006年国务院出台“国六条”以及限制套型“90/70”政策等对当时商品住宅市场产生了很大的冲击，出现了销售均价继续保持高速增长而销售面积出现了年均超过20%的萎缩的畸形发展趋势（见图2）。就是说，第二阶段政府加大了政策调控力度，北京商品住宅市场呈现明显的“价格快速上涨，成交量大幅震荡”的特征。

图2 北京市2001～2012年商品住宅销售情况

3.金融危机时期的暂时放松阶段（2008～2010年初）

受2008年次贷危机影响，全国房地产市场持续低迷，北京地产业也不例外。商品住宅销售面积下降到了冰点，降幅达到38.76%。国家为了应对经济危机，采取了宽松的货币政策，通过税收减免等刺激市场，北京市房地产市场终于突破重围迎来了一次难得的发展机遇，从2009年上半年开始呈现出明显的复苏态势，2008年低迷期积攒下的刚性需求集体爆发，成交量蹿升至了2362.30万平方米，增幅达到76.90%。相比销售面积的巨幅震荡，商品住宅的销售价格就明显平稳很多，始终保持增长趋势，但是增长幅度要比上期低很多。由此可见，“价格增幅下降，成交量巨幅震荡”是这一时期北京商品住宅市场的明显特征。其间政府“看得见的手”在此阶段干预痕迹明显。

4.后金融危机调控阶段（2010年4月至今）

2010年4月，北京市贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知精神实行了“京十二条”限购政策，由此，北京市商品销售价格明显回落，一年内始终保持负增长。北京市住宅均价下降，表明实施限购政策的作用较为明显，对于具有投资价值的城市来说，限购政策是抑制投资、投机及遏制房价过快上涨的有效措施。2011年以后，商品住宅价格以及销售面积同步上升，从2013年市场情况来看，虽然“新国五条”出台，但目前并没有对房价上升产生实质性的影响。由此可见，要使房价出现实质性调整依然非常艰难。这段时期，北京商品住宅市场呈现的是“价格小幅波动，成交量持续上升”的特征。

综上所述，北京商品住宅市场四个阶段的发展特征与国家和北京市政府政策调控关系密切，因此，在对影响商品住宅价格因素进行分析之