21世纪初至今，房价连续翻番，楼市成为人们获取暴利的聚宝盆。有学者认为自2009年下半年以来，出手买房的人中，80%都是为了投资。^[1]目前，在中国的房地产市场上，外商投资、国际热钱、信贷资金等各显神通，竞相角逐，房价一波高过一波，已成为政界、学界乃至社会各界关注的焦点。备受国内外关注的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》也没有提及高房价，更没有提及调控房价，习近平总书记也只是指出要加快保障性住房建设。虽然社会各界对三中全会决定的解读不尽相同，但可以肯定的是，高房价已使高层左右为难。实证研究表明，在过去10年中，那些没有购置房产的人在未来也将处于不利地位。在一线城市尤其是北京，中低收入阶层凭工资性收入购房根本不可能，即使二、三线城市的房价也达到或超过了当地居民房价收入比的警戒线。因此，为维持社会和谐稳定，加大保障性住房建设势所必然。尽管保障性住房存在供需缺口大、质量差、配建设施落后，生活设施不配套以及分配的不公平等弊端，但保障性住房依然是中低收入阶层实现住房梦的最后一根稻草。马克思曾经说过，问题就是时代的声音。让房价遵循市场规律，发挥保障性住房对中低收入群体的保障功能，是国家长治久安的重大战略问题。因为住房问题已不仅仅是一个社会经济问题，更是一个敏感的政治问题。基于此，笔者站在公平正义的立场，以北京市的高房价与保障性住房作为分析对象，探讨在全面深化改革的背景下，中下层社会群体的住房梦何以成真。

一 常住人口的居住现状和房地产情况分析

（一）常住人口的居住状况

北京市自1998年停止福利分房以来，房地产市场大红大紫，逐步解决了当时面临的住房短缺问题，也为政府赢得了大量建设资金。当下，北京房产上千万的“土豪”们比比皆是，但错失购房“佳期”的老市民及北京“新市民”（特指户口刚进京或即将进京的人群）却越来越难以实现住房梦。南贫北富的空间格局并未因“新南城计划”而彻底改观，居住分异现象正在强烈地刺激着人们的眼球。

从表1可以看出，①随着经济社会的快速发展，城镇居民的居住条件逐渐改善。人均住房面积从2002年19.22平方米增加到2012年的29.26平方米，在土地比黄金还贵的北京，城镇居民的居住条件能得到如此大幅度的提高，确实充分体现了北京市政府在改善居民“住有所居”上做出的不懈努力，对首都的社会稳定做出了不可磨灭的贡献。②常住外来人口居住状况堪忧。统计数据表明，2012年外来人口已达到773.8万，超过了北京市总人口的三成多。常住外来人口之所以逐年递增，一个很重要的原因就是北京的包容、实现自我价值的空间对外来人口有着持续的巨大的吸引力，他们大多租房而居并自得其乐，能承受高额的房租和高密度的租住生活本身就说明了外来人口巨大的生存能力和对城市美好生活的向往。“蜗居”“北漂”是外来人口的代名词，2013年7月曝出的在北京东三环附近一套80平方米的两居室里租住了25人，每个床位800元，除了保留厨房和卫生间，两个房和客厅全部摆满了上下铺。值得注意的是，这并不是发生在城乡结合部，而是发生在每平方米售价达6万元的东三环附近的公寓楼，这套两居室原本月租金约8000元，靠出租床位竟能达到2万元左右。这种群租现象充分说明了“北漂”的不易，也说明了“北漂”的代价、无奈与辛酸，这与城市户籍人口的居住条件形成鲜明的对照。

表1 北京市城镇居民历年人均住房建筑面积

（二）住宅销售面积与空置房面积分析

1.住宅销售面积与房价预期成正相关

近10年来，房价一路飙升，但住宅销售面积也出现了几个拐点。一是2008年金融危机后，政府4万亿救市，2009年人民对房价预期高涨，住房销售面积出现新高，从2008年的1031.4万平方米增加到1880.5万平方米，增长了82.3%，其中很大一部分贡献应归功于政府的宏观调控（见表1）。这说明房价的上涨与销售面积的上涨是正向作用，这主要是人民对房价预期的影响。二是2013年“国五条”出台后，房价比2012年平均上涨了20%，很多地段房价每平方米上涨超过了1万元。紧接着“京七条”出台调控房价，结果是房价不调还好，越调越高。这主要是政府调控给了投资投机者强大的“利好”预期，这种预期不是房价稳定的预期，而是良好的投资