在我国，业主自治是商品房和物业管理的伴生物，是商品房和物业管理出现后才出现的。深圳是全国最早开发商品房和推行物业管理的城市，也是最早成立业主自治组织、建立业主自治制度的城市。

一 深圳业主自治组织的出现与发展

1.深圳业主自治组织的出现

深圳的商品房开发始于特区建立初期。配合商品房开发销售，1981年，深圳成立了全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司。在这之后的10年时间里，商品房住宅小区的管理完全由开发商或物业管理公司负责。1991年1月，深圳罗湖区天景花园召开业主大会，选举产生15名业主管理委员会委员，通过了业主管理委员会章程，成立了全国第一个业主管理委员会（这也是全国第一个业主自治组织），首创业主参与社区物业管理的共管模式。

2.深圳业主自治组织的发展

由于缺乏法律依据和规定，之后的几年时间里，鲜有其他业主自治组织成立。1994年，深圳市人大常委会通过了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，明确规定，业主管理委员会经市政府社团登记部门依法核准登记后，具有社团法人资格。但是由于种种原因，1999年以前只有少数社区成立了业主管理委员会。

1999年，深圳市人大常委会对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》作了修改，其中有关业主管理委员会的条款做了重大修改，改业主管理委员会为业主委员会，删除业主管理委员会为社团法人的规定，即不再赋予业主委员会法人资格。条例修订后，已注册成立并经民政部门办理社团法人登记的“业主管理委员会”，按照规定到民政部门办理注销登记手续，由住宅（建设）局审核备案登记为业主委员会，区住宅（建设）局认为有必要的，由区局主持进行重新选举或整顿后再审核备案登记。2000年有168个业主委员会备案登记，之后每年都有100多个小区成立业主委员会。截至2007年底，全市共有997个小区成立了业主委员会。

二 深圳业主自治制度的确立和发展

（一）业主自治原则的确立和早期业主自治制度

1994年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定了住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理模式，第一次通过立法确认了业主自治。该条例规定了业主管理委员会成立条件、成立程序、法律地位、职责权限和决议方式等，明确了业主自治组织的名称、法律性质、法律地位和成立条件，初步建立了业主自治制度。

该条例规定，住宅区已交付使用且入住率达到50%以上时，区住宅管理部门应会同开发建设单位及时召集第一次业主大会，选举产生管委会。这一规定明确了业主自治组织成立的条件和程序。条例还规定管委会应当制定章程。管委会章程经管委会委员一致同意制订，并经业主大会批准。也就是说，业主自治的组织是业主管理委员会。条例同时规定，业主管理委员会经市政府社团登记部门依法核准登记后，取得社团法人资格。这一规定明确了业主自治组织的法律性质和法律地位。条例对于业主投票权的规定为：住宅房屋一户一票，一百平方米以上的非住宅房屋每100平方米的建筑面积一票，100平方米以下的有房地产权利证书的非住宅房屋每证一票。对于业主大会的召开，规定：必须有持有过半数以上投票权的业主出席才能举行。业主大会的决定，由出席会议的业主所投票数的过半数通过。条例还规定了管委会职权，包括：召集和主持业主大会；审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；经业主大会批准，采取公开招标或其他方式，聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其签订委托管理合同；经业主大会批准，审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；经业主大会批准，审议住宅区物业管理服务费的收费标准；监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。

为规范业主管理委员会和进一步细化业主自治的内容，深圳市住宅局于1996年颁布了《深圳市业主管理委员会规则（试行）》、《深圳市业主管理委员会章程》和《业主公约》的示范文本，加强业主管理委员会管理。1997年4月，又颁布了《深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定》，明确业主管理委员会有监督物业公司使用专用基金、监督使用专用基金的重大维修工程项目的施工质量，并按工程要求进行验收的权利。规定专用基金收支账目由区住宅管理