一 2006年房地产市场形势分析

针对房地产市场供给结构不合理、房价上涨过快、国内外投机资金过度炒作等突出问题，2006年，国家对房地产行业的调控不断加强。随着国家一系列宏观调控政策的相继出台并逐步贯彻落实，房地产投资增速过快的势头得到控制，土地购置面积增速下降，存量土地利用加快，过热的购房需求开始降温，供求增速双双回落。

1.房地产开发投资增速处于历史较低水平

2006年，在紧缩性的土地政策和金融政策调控下，房地产投资继续低水平增长，房地产开发投资与同期固定资产投资增速之间的差距较以前明显扩大。1～8月累计，房地产开发投资完成额11063.07亿元，同比增长24%，不但低于前几年同期增长水平，而且低于同期固定资产投资增速5.1个百分点（见图1）。

图1 2001年以来月度房地产开发投资和固定资产投资增速

2.土地市场治理整顿成效显著

第一，紧缩性土地政策立竿见影，土地购置面积继续减少。自从国家于2004年开始实施针对土地市场的紧缩政策以来，全国土地购置面积增速迅速下滑。1998～2003年全国房地产开发购置土地面积年均增长率为33%，2004年下降为11.5%，2005年开始出现负增长（-3.8%），2006年以来，土地购置面积在上年基数相对较低的基础上继续减少，1～8月累计下降4.2%，完成土地购置面积21090万平方米，比上年同期低925.6万平方米。

第二，闲置土地处置力度加大，土地开发面积增速加快。我国土地资源极度缺乏而需求十分巨大，但在房地产领域同时存在着土地大量闲置和巨大浪费的矛盾。因此，国家在紧缩“地根”的同时加大了对闲置土地的处置力度。在各级地方政府的努力下，土地囤积现象得到明显改善，存量土地利用加快，土地开发面积增速明显加快。2006年前8月，我国完成开发土地面积14022万平方米，同比增长27.5%，扭转了2004年全年和2005年同期土地开发面积负增长的局面。与此同时，土地开发面积占购置面积的比重恢复到66.5%，高于2004年近17个百分点（见表1）。作为房地产发展的先行条件，土地购置面积和开发面积决定房地产市场的长期供给量，在新增建设用地受到严格限制的情况下，促进存量土地的合理利用和开发对于保障房地产供给发挥了至关重要的作用。

3.供求增速双双放慢，市场总体偏紧

受前两年新开工面积增速放缓影响，房屋竣工面积增速明显下降。1～8月，开发企业房屋竣工面积同比仅增长8.4%，低于上年同期16.3个百分点，比竣工率低迷的2004年还低3.2个百分点。短期供给的放慢对于抑制房价的过快上涨尤为不利。

从房地产需求状况来看，自上年开始，宏观调控的重点由控制房地产投资过快增长转变为抑制房地产投资和投机需求，一系列税收政策和住房贷款利率的调整以及限制外资炒房等措施，已经开始影响国内外购房者的心态，投机性需求逐步得到抑制，部分自住性购房者价格追涨的非理性冲动减弱。1～8月份，房屋销售面积同比仅增8.9%，低于上年同期15.4个百分点，其中住宅销售面积增长9.3%，增速同比降低15.5个百分点。据人民银行对全国城镇储户的问卷调查显示，2006年第二季度居民购房意愿总体上继续呈下降变化趋势，希望购买住房的人数占比，由上季度的18.2%下降到17.6%，下降0.6个百分点。

表1 土地购置面积与完成开发土地面积情况

在房地产市场供求增速大幅回落的形势下，房地产销售增速略高于同期竣工面积的增幅，2005年以来房屋销售面积超过同期竣工面积的状况得以延续，2006年1～8月供销差为12465.3万平方米（见表2）。从空置面积指标来看，尽管绝对空置水平还在不断走高，但其相对水平却显著下降。到8月底，全国商品房空置面积为12169万平方米，同比增长13.1%。8月份商品房空置面积分类指数为100.67，比上年同月回落1.82点。这表明市场消化能力逐步增强，总体市场供求偏紧。

表2 房地产供求情况

二 调控政策需要进一步完善和落实

在国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议、提出六条关于楼市调控的针对性措施之后，5月29日国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，将调整住房供应结构、稳定住房价格列为两大重点，奠定了2006年房地产调控的主基调，此后出台的一系列政策无不以此为出发点。受政策影响，前期房地产市场过热的个别地区房价有所下降，部分省市经济适用房建设规模有所扩大，但整体而言，