一 2008年我国房地产行业回顾

2008年上半年，中国房地产市场逐渐向理性回归，各项指标高位调整，过度需求得到了有效抑制。2008年第三季度市场开始快速下行，在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步下滑的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。

1.总体供给压力较大

2008年上半年，全国房地产开发投资额延续了2007年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效；下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。2008年，虽然土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降，但是开发商囤积土地的意愿并没有出现根本性变化；竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程；保障性住房在整个房地产开发中的比例也有所增加。

2.自住型需求增长强劲

在国家宏观调控政策主导下，2008年商品房销售面积仍处上行趋势，但增长幅度有所下降。其中一个重要的原因是套均面积的下降，也就是中小户型住房比例的增长，中小户型住房在总价上减轻了购房者的压力，也有利于节约资源和能源，这一点与国家的调控方向是一致的。2007年9月，中国央行出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，第二套房贷受到严格管理。政策发布以来，市场投机得到很大的抑制，部分投资型、改善型购房行为同时也受到影响。而首次自住型购房行为受到鼓励，市场自住型购房比例大幅提高，自住型需求仍在强劲增长。

3.交易量稳定

地产市场的快速下滑引起了国家以及地方政府的高度重视。国家调控政策从上半年的“抑制过热”转为下半年的“维稳”，中央和地方采取了降低税费、利息和购房首付、购房财政补贴等积极的财税政策稳定市场，加之部分开发商对销售价格进行适当的调整，这些对稳定市场发挥了积极作用。房地产市场的调整既有国际国内经济大环境的影响，也是自身有健康发展的需要。中国房地产市场经过了近10年的快速发展，必须挤出过多的泡沫。从这个周期来看，中国房地产市场内在需求仍然旺盛，经过政府及时准确的政策以及各方面的努力，房地产市场没有出现大起大落的现象。

4.流拍退地频现

土地出让收入在地方政府财政中占据重要的地位，流拍和退地，使地方政府“土地财政”出现危机。随着流拍和退地比例的大幅增加，一些地方政府财政收入急剧缩水。房地产市场的回落甚至增速放缓，从目前来看，影响最大的仍然是地方政府，如果房地产市场出现大幅度的波动，无论是土地出让收入，还是开发的各个阶段税费收入，都将大幅下滑，部分依靠“土地财政”的地方政府将面临入不敷出的境地。

5.退房断供成隐患

房价的调整涉及方方面面的利益，部分开发商的降价引发了与老客户的矛盾，进而引发了一些购房者的断供、退房等问题。房价涨跌对于那些属于自住型的老客户其实并没有实质的影响，而对于投资或投机性客户则有较大的影响。对于自住型购房者，他们是以前高房价的受害者，尽管市场经济买卖责任自负，但给予适当的引导和缓解矛盾仍很有必要。退房风波关系到社会治安问题，地方政府既要维护社会稳定，也要维护正常市场秩序。部分购房者选择断供，使银行面临坏账风险。

二 2009年上半年我国房地产市场运行情况

1.“地王”频出

尽管北京等10大城市中有6个城市上半年土地成交面积仍低于2008年同期，其中北京、广州较2008年同期下降36.3%和33.1%，深圳、南京下降57.4%和70.5%。但从6月的成交面积来看，北京高达238万平方米，超过1～5月累计水平；南京1～5月总成交面积仅为32.5万平方米，但6月与前5个月累积量持平，达33万平方米；而重庆6月土地成交面积高达671万平方米，是1～5月土地成交量的4.6倍，广州、深圳6月的土地成交面积也超过了1～5月的总成交面积。2009年上半年，北京等十大主要城市土地成交溢价水平明显上升，除天津外均高于2008年水平，北京、广州甚至超过50%，分别为57%和79%，上海为48%，而2008年全年这三个城市分别为33%、2%、13%。从单价