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| 出版时间：2009年04月 |
房地产业是我国应对世界金融危机和扩大内需的重要结合点，也是我国扩大内需与改善民生的最佳结合点。我国房地产宏观调控可分为房地产行业调控、房地产市场规范和住房保障体系建设等既相互联系，又不能相互代替的三大领域。房价的涨涨落落是市场配置房地产资源的基本形式，背后是复杂的社会分配和再分配关系。房地产开发商是社会分工专业化、细化的产物，是发展社会主义市场经济的稀缺要素。迄今为止，还没有全面的数据证明房地产确实存在行业暴利。投资性和投机性购房有利有弊。合理的房地产开发用地隐含着地方土地财政、开发商利润、征地补偿、住房需求满足的共赢关系。相对于我国房市持续几十年的春天，把当前房市的短期调整和波动称为倒春寒更为恰当。在当前，我国主要风险在房市的大起大落；我国房市的主要倾向是行政干预过度，是房地产宏观调控政策的调整问题；主要调整方向是减少不必要的行政干预，进一步完善房地产资源配置的市场体制和机制。
In China，as one of the key industries directly related to the two issues of combating the world-wide financial crisis and boosting the domestic demand，the real estate industry is also the crucial industry linking improvement of people’s livelihood and boosting of domestic demand.
China’s macro-regulation to the real estate industry includes interrelated three and independent area：the regulation of the industry on the whole，the standardization of the real estate market，and the construction of housing security system.
The fluctuation of house prices is the basic form reflecting the function of markets in allocating the real estate resources，behind which hides the complicated relationship between social distribution and redistribution.
Real estate developing enterprises are the products of specialized division of social production，and they are the indispensable constituents for China’s development of its socialist market economy. So far，there have been no systematic data proving the existence of supernormal returns in the real estate industry yet. And normal investment in purchasing houses and speculative purchase of houses can bring about both good and bad effects on the whole economy.
Reasonable construction land for real estate implies the win-win relationship between the land revenue of local government，the profits of real estate developers，land requisition compensation for farmers，and satisfaction of housing needs of urban people.
Taking into consideration the decades of years of flourish of China’s house market，the present temporary fluctuation is more similar to the short cold period in spring. For China，the major risks for China economy is from the sharp rise or decline of house price. At present，the relationship between China’s house market and the government’s macro-regulation is featured by the government’s excessive intervention，and therefore，the major task of the government is to adjust and rectify the present invention，and to be specific，it includes the elimination of unnecessary administrative intervention and perfecting the market system and mechanism of allocating real estate resources further.
房地产关系国计民生，受到中央和各级政府的高度关注；房地产事关千家万户切身利益，社会每一个群体和成员都会从不同的角度做出判断。我国正处于深化改革、完善社会主义市场经济体制时期，房地产市场发育尚不成熟，房地产政策需要不断探索和调整，众说纷纭，观点针锋相对是正常现象。理论决定认识，认识影响政策。理清相关理论和思想认识问题，有利于完善我国对房地产的宏观调控。
一 关于房地产在经济社会发展中的地位
为应对世界金融危机和经济增长快速走低，我国宏观调控政策进行了重大方向性调整，由防经济过热、防通货膨胀转向扩大内需保增长。政府一系列刺激房地产的政策自2008年第四季度以来也相继出台。房地产业是应对世界金融危机与扩大内需的重要结合点，也是扩大内需与改善民生的最佳结合点，但是房地产的地位是由我国特殊的发展阶段和经济发展的长期走势及其客观规律所决定的，既不应以短期因素为转移，也不应成为应急之举。
第一，房地产业是为工业化、城市化提供空间场所的部门，是为人们安居提供物质基础的产业。在建设社会主义现代化的整个历史阶段，我国既存在着完成工业化对工商业用房的市场需求，更有在实现城市化过程中满足人们基本居住需求和居住质量提高的改善性需求以及旧房改造更新的被动性需求，几种社会需求的叠加，造成我国房屋需求的持续旺盛，进一步凸显了房地产业在国民经济和社会发展中的重要物质基础提供者地位。房地产业的发展固然不能直接提升国家竞争力，但是作为为国家建设现代化提供物质基础的重要部门，房地产业为增强国家竞争力提供间接物质支撑具有不可替代的地位。
第二，房地产业是否被冠以支柱产业或基础产业之名无关紧要，但房地产业是上下游关联度极强的产业则是确定无疑的。一方面，建设房屋需要耗用大量的建筑材料，为钢铁、五金、水泥、玻璃、化工、塑料等上游产业提供市场需求，为中游数以千万计的建筑业工人提供就业岗位；另一方面房屋建成后又使家电、家具、家装等下游产业产品市场售出成为可能，推动居住小区基础配套设施建设以及社区管理和服务业的发展。在当前，保持房地产业稳定发展于扩大内需保增长、保就业尤有关键节点意义。
第三，高储蓄既是我国国民的消费传统，也与我国社会保障体系尚不完善密切相关。储蓄＝顺差+投资。顺差是暂时借给外国居民的消费，投资是为了国民明天更好地消费。较高的储蓄率为较高的投资率提供了条件，而一个较高的投资率既是我国国民经济又好又快发展的动力，亦为现阶段我国完成工业化、实现城市化所必须。2008年年中以前对我国经济过热的判断，由此推论出为防经济过热必须减少固定资产投资，进而必须控制房地产投资的结论，依据不能令人信服，实践证明也是有害的。实际上，较高的投资率是否导致经济过热主要取决于投资结构是否合理。社会固定资产投资可分为物质产品扩大再生产投资和扩大服务能力的基础设施投资，前者又可分为消费品生产和生产资料的扩大再生产投资。扩大服务能力和增加消费品生产的固定资产投资与经济过热没有必然联系，而有市场需求的生产资料生产投资是优化产业结构的重要保证。我国房地产投资中70%左右为住宅投资，而住宅是最终消费品，满足的是居住消费需求。若将住宅投资作为居住消费从固定资产投资中扣除，则我国的投资率将下降6个百分点。所以，在当前以及今后一个较长时期内，我国保持一个较高的投资率，其中房地产投资保持一个较快的增长，并占一个较高的比重具有阶段的合理性，也是抓住历史机遇，充分发挥我国相关生产潜力和储蓄率较高以及劳动力充裕等有利条件，低成本地完成现代化物质基础建设的战略举措。
二 我国房地产宏观调控有三大领域
我国完善社会主义市场经济必须进行宏观调控，这一点不存在争议，但对社会主义市场经济进行宏观调控的时机把握、力度的选择和方式方法的采用等从来就存在着极大的争议。我国对房地产的宏观调控可以分为房地产行业调控、房地产市场规范和住房保障体系建设等三大领域，这三个领域相互联系，互有重叠，但侧重点不同，也不能相互混淆、相互替代。例如，住房保障体系不能奢求依赖于市场化完善起来，住房保障体系也不能取代房地产市场功能，房地
