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    全球金融危机对我国房地产市场的影响

    作者:叶红光 出版时间:2009年04月
    摘要:

    正在发生的金融危机具有全球性、结构性和长期性等特点,将对中国经济产生非常深远的影响。中国房地产市场的发展与中国经济紧密相关,也与世界房地产市场呈现相似的发展趋势,中短期内必然受到较大冲击,但从长期看将受益于中国的城市化、工业化进程。

    Abstract:

    The financial crisis now happening is a global,structural,and long-term crisis,which will have a very far-reaching impact on China’s Economy. The development of the China’s real estate market is not only closely related to China’s GDP,but also to the trends of world’s real estate market. The impact will certainly be Serious in the short to medium term. But in the long run,the China’s real estate market will benefit from China’s urbanization and industrialization process.

    一 全球金融危机对我国宏观经济的影响

    由美国房地产泡沫破灭而引发的全球金融危机,是发达国家金融失控、全球经济再平衡的一个过程,本轮危机是20世纪30年代之后全球经济遭遇到的最重大挫折。如果说2007年是次贷危机元年的话,2008年则是金融危机集中爆发的一年。自2006年中期美国房地产泡沫开始显露破灭迹象、2007年中期美国爆发次贷危机以来,危机正沿着“次贷危机—信贷危机—金融危机—经济危机”的路径在世界范围内迅速传播。

    (一)金融危机演变发展情况

    2008年,金融危机在全球范围内不断蔓延,美国、欧洲和日本(G3)等国家全部深陷危机。主要发达国家在2008年全部出现经济衰退(见图1)。2008年第四季度,美国GDP年化环比萎缩6.2%,德国GDP年化环比大幅萎缩约8.4%,欧盟和英国经济年化环比亦下滑6%,日本经济更是大幅下滑12.7%,为30年来的最大降幅。

    图1 主要发达国家均深陷衰退

    美国作为金融危机的肇始国,多家昔日金融巨擘宣告破产或事实上被国有化。2008年3月,美国第五大投行贝尔斯登宣告破产;7月,为使房利美和房地美免于破产,美联储和美国财政部宣布向“两房”最多注资2000亿美元并将其79.9%的股权收归国有;9月,美国第四大投行雷曼兄弟公司宣布破产,由于雷曼兄弟拥有6390亿美元资产和6130亿美元债务,从而成为美国历史上最大的金融破产案;9月之后,为了避免美国保险业巨头美国国际集团(AIG)破产,美联储和美国财政部对其注资额超过1500亿美元,但即便如此,AIG仍存在惊人的资产“黑洞”;在2008年末,花旗银行也终于走到了生死关头:或者破产或者国有化,舍此无他选择。美国国家经济研究局2008年12月1日宣布,美国经济正式陷入衰退,衰退开始的时间点为2007年12月。

    欧洲的情况实际上比美国更为糟糕。欧洲的问题主要体现在两个方面。一是欧洲商业银行热衷于投资美国金融机构(尤其是以雷曼兄弟为代表的美国投资银行)发行的金融衍生品,美国发行的金融衍生品的60%的价值都直接反映在欧洲银行的负债表上。[1]在次贷危机爆发后,欧洲成为危机的最大受害者。北欧国家冰岛面临“破产”具有非常醒目的标志性意义。2008年冰岛GDP仅为190亿美元,但外债超过1380亿美元,由于该国三大银行在次贷危机中涉足金融衍生品过深,最终全部被国有化。冰岛总理不得不承认:在最糟的情况下,冰岛的国民经济将和银行一同卷进旋涡,结果会是国家的破产。二是欧洲一体化进程副作用日益显现。在柏林墙倒掉、苏联解体之后,中东欧大部分国家纷纷加入北约,并被纳入西欧国家主导的欧洲一体化进程。中东欧的经济、金融整体上在西欧控制之下。据国际清算银行公布的数据,截止到2008年6月,海外银行对欧洲发展中国家总共有17449亿美元的债权,其中有90%属于欧洲银行。[2]在经济向好的时候,西欧可以通过掠夺中东欧廉价的劳动力资源与其他新兴市场展开竞争,而中东欧的经济则高度依赖于对西欧的出口加工贸易,大规模的投资(大部分以外债的形式存在)使得经济更加繁荣,本国货币得到支撑,支持了更大规模的外债借贷;但是当外部冲击导致经济增长停滞时,债务违约开始上升,一部分外资开始撤出,导致本币开始贬值;本币的贬值进一步增加了债务人以折合本币的外债负担,从而导致违约情况恶化,进而形成贬值的恶性循环。另外,中东欧国家房地产价格也开始从高位回落,而实际工资的大幅增长亦削弱了该地区的对外竞争力。

    自20世纪90年代之后,日本经济一直未能走上快车道。在美国和欧洲陷入金融危机之后,外部环境的恶化沉重打击了日本的出口及投资。一是美国和欧盟对日本的进口需求显著下降,而亚洲国家(占日本出口额的一半)则由于投资需求大幅下降亦给占日本出口额50%以上的资本品出口带来巨大压力。二是随着日本国内企业利润的下行,居民收入备受压力,日本国内私人消费不振;此外,日本房地产在20世纪90年代初泡沫破灭后持续低迷,土地价格一蹶不振,尽管自2006年有企稳的迹象,但在2007年6月日本采取了更加严格的建筑标准后,房屋建筑大幅下滑,打击了房地产复苏。由于出口、投资与私人消费均受外部环境影响较大,日本经济全面疲软不可避免。日本2008年第二、第三季度经济年化环比增长率分别为-3.7%、-1.8%,预计日本第四季度GDP萎缩程度可能超过第三季度