2008年中期，中国房地产市场调整由一些热点城市向其他城市与省份蔓延，表现为房屋销售量大幅锐减，房价呈现颓势，消费者观望气氛浓厚，市场成交不活跃，房市出现几年来少有的不景气状态，这种状态对地方经济造成了不小的冲击，特别是土地收入占财政收入比重较大的地方，房地产市场持续低迷造成地方经济趋于放缓明显。在这种情形之下，为了维持本地区房地产市场稳定，充分发挥房地产对地方经济的拉动作用，保证经济稳步发展，一些地方政府纷纷出台一些地方性房地产调控政策^[1]，希望以此激活市场，阻止房地产市场的下滑局面。有的地方将各种收紧的政策放松，有的将购房门槛一定程度下降，有的地方更采取补贴等鼓励性措施促进房屋销售。地方政府的这些做法，主要从发展地方经济着眼，愿望固然很好，但是，这些措施能否达到预期目的使房市回暖还值得怀疑。很显然，地方政府的这些做法想得未免过于简单。事实上，决定房地产市场调整的因素是非常复杂的，交易量是房地产市场调整的先行指标，交易量的持续多寡，代表着市场繁荣与萧条的状况，这里首先分析影响交易量的关键因素。

一 影响房地产市场交易量的关键因素

房地产市场回暖与否关键是体现在市场交易量上。如果市场交易量大幅增加，交易持续活跃，房地产需求不断增长，对未来房地产预期乐观，则表明房市有回暖的基础。如果市场交易清淡，观望气氛浓厚，预期房价下降，则表明市场处于不景气中。总体来看，影响房地产市场交易活跃度的关键因素有以下几个方面。

1.房价与房价预期

房价是影响住房需求的关键因素之一。如果房价远高于消费者的心理价位，与人们的收入相去甚远，那么房产将成为奢侈品，必然处于门庭冷落的境地，脱离一般百姓的消费能力。同时，如果人们预期房地产价格有较大的下降空间，那么，必然会出现观望态度，即使有变相促销手段，但是由于高房价像一座大山横在人们面前，就不会有大量消费者逆市进入市场。在这种状态下，只有降低房价，将房价降到消费者可以接受的价位，才能燃起消费者的购房热情，激活市场，促使交易量增加。

2.人们的收入及收入预期

人们的收入与收入预期也是影响住房需求的关键因素之一。如果大多数人的收入水平较高，购买力旺盛，预期收入增长迅速，那么，房价即使相对于人们的收入处于相对稍高的水平，也会有大批人前去购买房产，因为毕竟房产具备居住和投资双重功能，面对未来可能发生的通货膨胀，房产是非常值得投资的商品。但是，如果人们的收入水平相对于房价来说较低，而且对未来收入增加的预期明显具有不确定性，那么，人们的住房消费就会非常谨慎，特别在房价预期不确定下，更是采取谨慎观望态度，不会轻易出手。

3.宏观经济形势

宏观经济状况对房地产市场有相当重要的影响。如果经济处于上升周期，特别是处于加速上涨时期，出于对经济未来良好的预期，投资需求会大幅增加，消费需求也会不断增加，货币因而产生较强的升值预期，资产价值上升，这种上升会导致未来进一步上升的预期，于是，投资与投机需求被充分调动起来。特别是当房产价值被预期会大幅增加时，无论是从投资和投机考虑还是为居住考虑，人们都愿意选择购买房产，以期保值和增值。因此，带动交易量大幅攀升，房地产价格顺势不断上涨。

但是，如果经济处于下降周期中，尽管政府有拉动经济的政策出台，但不可能立时见效，对未来经济增长的不确定性预期，使投资需求受到一定抑制，消费需求也受到收入不确定等因素的影响而有所减弱，货币也会有贬值的压力，资产价值缩水趋势逐渐显现，一旦这种预期形成，投资和投机需求会大量减少，房地产是这种资产中非常典型的，当房价存在下降预期及收入不确定的情况下，人们不仅减少了对房产的投资和投机需求，住房消费需求也会随之减少。即使出台一些暂时的暖市政策，但是，如果人们对经济不能恢复信心，对经济前景难以有较为乐观的估计，房地产真正回暖的可能性不大。

4.宏观政策与政策预期

宏观经济政策也是影响房地产市场状况的一个关键因素。如果货币政策处于相对较为宽松的状态，且信贷较为放松，那么房地产商的资金获得就较为容易，而且，如果采取积极的财政政策比如减税等，那么对活跃市场都有利，特别