近年来，中国房地产价格一直高位运行，广大中低收入者在市场上实现自己的住房愿望很困难，因此，住房保障问题引起社会广泛的关注。为促进社会和谐发展，更好地满足中低收入者的住房需求，中国政府非常重视住房保障问题，近年来加大了住房保障力度，力图保障中低收入者最基本的住房需求。

目前，中国的住房保障是根据收入情况分层次进行的。一般分为如下几个层次：最低收入者租用廉租房；低收入者可购买经济适用房；中低收入者可购买限价房等，逐步形成一个较为完善的住房保障体系。中高收入者的住房问题由市场解决。除廉价房外，限价房和经济适用房都是以直接出售的方式提供给保障对象，购买者拥有全部产权或者受限制产权。比如在北京，根据有关规定，经济适用房在居住满5年之后才可以在公开市场转让。

对于政府为满足广大中低收入者的住房需求，住房保障体系的推出非常令人称道，体现了政府关心弱势群体，切实解决百姓实际问题，保证社会和谐稳定发展的坚定决心，增强了人们对安居乐业的期望。2009年11月，在国际金融危机背景下，中国推出了在未来三年增加4万亿元投资的财政刺激计划，其中9000亿元是增加保障性住房的投入，在未来三年大力建造保障性住房，为中低收入者排忧解难。

这些制度的设计，充分体现了政府照顾各个群体的实际状况做出的住房安排。但是，毋庸讳言，其中有些问题一直值得探讨，各地方在执行保障性住房建设和分配过程中，经济适用房、限价房等常常遭到大范围弃购以及腐败丛生等现象，让人不能不对这个制度设计本身的科学性表示怀疑。而任何制度的设计必定要考虑执行成本问题，如果一项制度执行成本过高，即使有一定成效，但它的存在性值得研究。为达到目的而不顾成本，是得不偿失的。目前我国保障性住房实施中表现出的保障房弃购、腐败、国有资产流失等问题，揭示了我国当前住房保障制度设计需要调整。

一 经济适用房——住房保障制度设计的缺憾^[1]

在1998年住房商品化改革伊始，我国即提出了要将面向中低收入者的经济适用房建设作为国家住房供应体系的主体之一。按照政策的最初设计，经济适用房供应量要占到住房供应总量的70%～80%。经济适用房占用的土地是划拨用地，地方政府缺乏动力去推动经济适用住房的开发。从2004年开始，我国经济适用房投资比重持续下降，由2003年的6.13%下降至4.61%，为1998年以来最低，近5年间减少了6个百分点。^[2]不仅地方政府无建设经济适用房的动力，而且自它诞生之日起就饱受争议。随着市场经济发展，其弊端愈加显现。

1.经济适用房导致社会资源分配不公平，不利于房地产市场健康发展

第一，经济适用房只针对户籍人口，而且申请的条件和手续非常苛刻和复杂，这类人大多是拆迁户或者“改善性需求”。但是对于真正需要住房的主流人群——城市新移民，却完全被排斥在外。在当前乃至未来相当长时间，以外来人口为支柱的人口机械增长，都是城市人口增长的主要方式。而经济适用房完全不考虑这一群体，不仅有失公平，更不利于城市住房问题的解决。而且，按现行制度，经济适用房一旦购买，其退出机制不完备，一个人生前取得大量社会福利和救济，死后还可以留下福利房产给子孙，这更有失公平。

第二，经济适用房很容易造成分配过程中的腐化机会，很难实现公平分配。操作过程中，“经济适用房”时常暴出黑幕，包括开奔驰买经济适用房，七房四厅加电视的“经济房”，公务员多买，老百姓买不到等丑恶现象。

第三，房地产市场秩序遭到破坏。房地产市场是要公平竞争，现在上市了一批经济适用房，它不是按照市场规则买卖。事实上，房地产市场应该只能有一个价格存在。商品房一平方米10000元，而经济适用房一平方米3000元的格局是与市场规则格格不入的。这必然会导致寻租行为猖獗。马克思说过，如果有300%的利润，资本家会不惜践踏人间一切法律。因此，国家建设经济适用房，影响了房地产市场。

2.政府投入和受益者不匹配，难以实现初衷

2006年11月《中国青年报》报道，有调查发现，经济适用房出租率高达48%，而普通商品房用于出租的比例仅有20.55%。它表明中国现行的经济适用房政策并不成功，近半数经济适用房用于出租，只会加剧社会的不公平。一边是一房难求，一边是近半数的房屋被出租，