一 2008年北京房地产市场形势分析

（一）土地交易

1.成交面积与上年持平

2008年北京市土地公开交易市场成交量与上年持平（不含工业、仓储用地，下同），共成交土地74宗，比2007年同期减少了11宗；成交建设用地面积652.57万平方米，同比增加8.6%；成交土地的规划建筑面积1254.8万平方米，同比增加1.8%，增幅较前几年明显降低（见图1）。

图1 2002～2008年北京公开交易土地面积变化

土地成交面积增幅下降一方面是受宏观经济及行业调整影响，企业推迟了拿地的计划；另一方面，则是由于考虑到市场的接受程度，政府有意减少了土地供应量。

从土地供应的节奏看，2008年北京市土地公开出让市场成交量主要集中在年初和年末，其中年初（1月、2月）共成交土地31宗，成交土地面积318万平方米，成交土地规划建筑面积591万平方米，分别占全年的41.89%、48.73%和47.1%。年底（10月、11月、12月）共成交土地23宗，成交土地面积195.5万平方米，成交土地规划建筑面积404.3万平方米，分别占全年的31.08%、29.96%和32.22%。年初、年末土地成交量合计占全年成交宗数的72.97%，成交土地面积的78.69%，成交土地规划建筑面积的79.32%，全年土地成交呈现典型的哑铃形。

2.成交价格先升后降

2008年上半年，因为2007年惯性以及土地市场调整晚于房产市场调整等原因，北京市土地市场成交价格仍有较大幅度的上涨。成交建设用地（不含工业用地）的平均地面价格为7708元/平方米，同比上涨40.1%；成交土地的平均楼面地价为4101元/平方米，同比上涨52.9%。

进入下半年，由于房产市场出现深度调整以及美国次贷危机和国际金融危机的进一步恶化和扩散，北京市土地公开交易市场降温明显，出现大量土地底价成交甚至流拍、流标现象，企业参与热度降低，土地成交平均溢价率呈下降趋势（见表1）。

表1 2008年公开成交土地月度平均溢价率情况

2008年全市全年建设用地（不含工业用地）的平均地面价格为7201元/平方米，同比下降1.3%；成交土地的平均楼面地价为3745元/平方米，同比上涨5.4%；但同比涨幅均有大幅下降。

图2 2001～2008年北京公开交易市场地价走势

（二）房地产开发

1.房地产开发投资下降

2008年北京市房地产开发投资完成1908.7亿元，同比下降4.4%（上年为增长16%），为2000年以来的首次下降（见图3）；占全社会固定资产投资的比重为49.6%。在房地产开发投资中，住宅投资940.6亿元，下降5.2%；其中，经济适用房投资36亿元，增长27%。可见，在北京市整体投资规模下降中，房地产开发投资下降的幅度大于固定资产投资；在房地产开发投资中，住宅投资下降的幅度大于全行业，而保障性住房投资有较大幅度增长。

图3 2000～2008年北京房地产开发投资走势

2.房地产开发规模下降

2008年北京市商品房施工面积为10014.3万平方米，同比下降4.1%；其中住宅施工面积5538.2万平方米，同比下降6.4%。商品房新开工面积为2337.2万平方米，同比下降8.6%；其中住宅新开工面积1565.3万平方米，下降4.5%。商品房竣工面积为2558万平方米，同比年下降11.5%；其中住宅竣工面积1399.3万平方米，下降24.5%。

2000年以来，北京房地产施工面积、竣工面积、新开工面积的增速呈下降趋势；2005年以来，上述三项指标的绝对值也处于下行通道中（见图4）。

图4 2000～2008年北京房地产开发规模

（三）商品房供需情况

因为北京市的商品住宅期房成交数据较为完整且有代表性，以下以商品住宅期房交易情况对北京商品房供求状况进行分析。

1.商品住宅期房成交量萎缩

2008年北京市商品住宅市场需求低迷，住宅期房交易量呈现大幅下降，形势严峻程度前所未有。全市住宅期房全年成交6.93万套、813.6万平方米，同比分别减少47.95%、52.11%，成交量极度萎缩（见图5）。

图5 2003～2008年北京商品住宅期房年度成交面积

从月度成交数据看，全年走势呈现W形。2月受春节影响、7～9月受奥运影响，成交量形成两个低谷，彰显了重大事件对房地产市场的冲击。11、12月份成交量有所上升，但与2007年同期相比仍有较大下降（见图6）。

图6 2007～2008年北京商品住宅期房月度成交面积

从区位看，主要受需求人群支付能力的制约及投资需求下降影响，远郊区县成交占比大幅下降，交易量下滑明显（见图7）。

图7 2007～2008年北京商品住宅期房成交按环线分布

从成交的套型结构看，受“70/90”政策影响，90平方米以下套型成交占比明显上升，200平方米以