一 政策分析

2008年房地产市场政策层出不穷，上半年围绕“规范市场、稳定发展”，政府部门出台了完善房地产结构体系，限价房、经济适用房和廉租房满足中低收入购房需求的相关政策（详见表1）。政府为了最大限度地保障中低收入人群的居住问题，在2007年就提出一整套保障方案，即2007年7月18日由北京市政府发布《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划（2006～2010年）》，其中，对北京保障性住房和两限房的建设列出目标，集中建设安排2000万平方米，配套建设1000万平方米，共计3000万平方米。而进入2008年以来主要是落实上述部分保障性住房，为了更好使保障性住房落到实处，政府于2008年上半年出台一系列有关建设、出售、购房人群界定的详细配套政策。至此，我国房地产住宅结构体系全部完成，通过不同类型的房屋来满足不同层面的购房需求，即高收入群体、有经济能力的可以购买商品房，次之可以选择限价房，中低收入人群有经济适用房和廉租房作为支撑。

表1 2008年上半年房地产市场政策一览

下半年，应对突如其来的金融危机，政府围绕“刺激内需”，关闭三年十次的加息通道，开启降息新时代，同时出台系列房产税收优惠政策，刺激房地产市场交易（详见表2）。

2008年下半年为了应对经济危机，刺激消费，政府出台减免房产税费，降低首付等一系列利好政策，但由于房产市场的特殊性，政策效应的显现需要一段时间被消费者接受才可转为购买力。因此，下半年北京存量房成交量仍然处于低迷状态，不及2005年水平。而房地产行业作为我国重要支柱产业，它的正常运行可以带动相关50多个产业链发展，如金融业、制造业、建筑业、建材业、装饰家具业、服务业等，因此，2009年从国民经济发展角度来说，预计刺激房产发展相关政策仍会加大力度，如进一步降低购房税费、降低利率、全面放宽二套房贷，以起到拉动国民经济快速发展的作用。

表2 2008年下半年房产税收政策

二 市场分析

（一）市场成交量

北京存量房市场自2003～2004年开始交易活跃，其后成交量逐年增长，2007年达到顶峰。北京中原三级市场研究部的统计数据显示，2004～2007年的存量房成交量逐年上涨，如2007年同比2006年上涨了22.26%，虽然2007年旨在抑制投资需求，稳定房价的宏观调控政策不断出台，但在消费者强劲购房需求的支撑下，存量房成交量仍然上涨明显，成交量也达到近年来94305套的顶峰（见图1）。

图1 2001～2008北京存量房成交量及同比变化走势

进入2008年上半年，受到奥运会的影响，消费者普遍认为楼市价格会在奥运会后有所回落，观望情绪较高，导致京城存量房交易市场低迷，成交量疲软。而下半年的奥运会后，京城楼市交易还未完全回暖，全球金融危机袭来，致使北京楼市交易进入一种更为浓厚的观望氛围。政府出台一系列利率、税费调整的政策来刺激楼市，但对于已经低迷一年的楼市而言也仅是年末的一丝阳光，虽然成交量微有回升，但已不可逆转2008年存量房市场成交量整体回落的趋势。北京中原三级市场研究部统计数据显示，2008年存量房成交量69166套，出现八年来首降，同比回落26.66%（见图2）。

图2 2005～2008年1～12月北京市存量房成交量比较分析走势

（1）2008年1月的京城楼市依旧继续着2007年的火热发展势态，其成交量高于2005～2007各年同月存量房成交量。2月份由于传统春节的影响，京城存量房成交量下浮明显，但仍然高于2005和2006年2月份的成交量，且与2007年同月成交量基本持平。

（2）进入传统楼市回暖的3月份，京城存量房成交量有所回升，但由于市场清冷期的影响和未来奥运会的召开，消费者观望情绪浓重，导致2008年3月成交量虽然比2月有所增加，但却低于2005～2007各年的同月份成交量。其后的4～5月份虽然仍保持成交量上涨的态势，但日益渐浓的观望情绪导致成交量仍低于2005～2007各年同月的水平，或勉强与2007年持平。

（3）进入6月份，奥运会日渐临近，消费者观望情绪也达到白热化阶段，并将更多的关注点放在即将召开的奥运会上面，导致京城存量房成交量下浮明显，仅与2005年同月持平。相反，进入7月份，虽然京城交通管制限行等措施逐步开始实施，存量房的带看量明显下降，但许多心理开始有所松动的业主降低价格出售，反而促京城7月存量房成交量的上涨，但仍低于2006～2007同月份存量房成